【不動産投資ローン】知らないと逆効果？借り換えの3つの注意点を解説！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資ローンの借り換えは、不動産投資におけるキャッシュフローを改善させる上で有効な手段のひとつです。

しかし、ローンの借り換えには費用だけではなく、時間や手間といったコストもかかります。そういったコストやデメリットと借り換えによる効果を比較し、本当に借り換えをするかどうかを見極めることが重要です。

メリットや注意点、手続きの手順など関連情報について理解を深め、状況に合った最良の判断をしましょう！

不動産投資ローンの借り換えとは

不動産投資ローンの借り換えとは、現行のローンから条件の有利な新しいローンに借り換え、金利や融資期間などを見直すことを指します。

不動産投資をする際には、金融機関から融資を受け、ローンを組んで不動産を購入するケースがほとんどです。

融資額は数千万から時に数億にのぼることもあり、融資期間も数十年に及びます。そのため、少しの金利差でも積み重なると差額が非常に大きくなり、収支を圧迫することにもなりかねません。

そこで、より有利な条件で融資をしてくれる金融機関への借り換えを検討したほうが良い場合もあります。

ローンの借り換えをする際には元の金融機関のローンは一括返済しますが、その原資は新しい金融機関から借り入れた資金をあてることがほとんどです。

メリット

まずは、不動産投資を借り換えることで得られるメリットについて、詳しく把握しておきましょう。

収支の改善が見込める

現在融資を受けている金融機関よりも低利率の金融機関があった場合、借り換えによって金利を下げることができます。

不動産投資の収支は、家賃をはじめとした収入から金融機関への支払いや各種費用を差し引いた額です。従って、借り換えによって金利を下げることができた場合、不動産運用の収支改善につながり、より潤沢なキャッシュフローを得られることになります。

金利のタイプを見直せる

「変動金利」は市場金利の変化に合わせて金利の支払いが増減する金利タイプであり、「固定金利」は市場金利の増減にかかわらず契約時に取り決めた金利での支払いが続く金利タイプです。

「変動金利」と「固定金利」のいずれが借主にとって有利となるかは、市場金利の推移によって変化します。そして基本的に、選択した金利タイプが結果として不利に働いていたとしても、契約後に見直すことはできません。

ただし、不動産投資ローンの借り換え時であれば、新たな金融機関との間で契約を結ぶ際に別の金利タイプを選べます。もしも金利タイプの選択で失敗している状況であれば、不動産投資ローンの借り換えは金利タイプを見直せる、数少ないチャンスです。

自分自身を高く評価してくれる金融機関に出会える可能性も

金融機関は、個人の属性や物件の条件など複数の要素を加味し、金利をはじめとした貸付条件を決定しています。

不動産投資ローンの借り換えを通じて、借主である自身をより高く評価し、有利な条件で融資してくれる金融機関に出会えるかもしれません。投資家としての信用力が高まれば、さらなる投資拡大を狙う上でもプラスに働くことにつながります。

団体信用生命保険の内容を見直すきっかけになる

「団体信用生命保険」は、不動産投資ローンの契約をする際に加入することの多い保険契約です。団体生命保険に加入することで、万が一の事故や病気でローンの返済が難しくなった際には残債の支払いを肩代わりしてもらえるなど、借主にとって大きなメリットがあります。

団体生命保険の保険料は、基本的な保障内容の場合、ローンの金利に含まれているか金融機関が負担することが多い傾向です。しかし、内容を見直して条件を付加するとなると、追加の金利負担が生じることがあります。

団体信用生命保険の保障内容は、年月を経るとともに改善されることも多々あることが特徴です。不動産投資ローンの借り換えを通じて最新の団体生命保険に入り直すことで、よりよい契約内容にできる可能性があります。

注意点

実際に借り換えを検討する際には、メリットとデメリットを天秤に掛けた上で、メリットがデメリットを上回っているかを判断しましょう。不動産投資ローンの借り換えに関する、3つの注意点を詳しく解説します。

手数料・諸費用が必要となる

借り換えには手数料がかかります。また、借り換え手数料以外にも以下のような出費が必要です。

・既存ローンの繰り上げ返済にかかる手数料
・保証料
・印紙代
・登録免許税
・登記報酬料
・団体信用生命保険料

借り換えに必要な費用の総額が借り換えによる利息の削減額を上回っている場合は、借り換えをするだけ損になってしまいます。

「借り換え効果」を計算し、本当に借り換えをするかどうかを見極めることが重要です。

金融機関の信用を失うリスクがある

金融機関はただ単にお金を貸してくれるだけの存在ではなく、数十年単位の事業を応援してくれるパートナーであるといっても過言ではありません。

不動産投資ローンの借り換えは、基本的には金利や契約条件を有利にするために行われるといえます。頻繁に借り換えを繰り返していると、金融機関からの信頼を損ねる可能性があることは、注意しておきたい点です。

特に、付き合いのあった金融機関と一度関係を断てば、以後は元通りの付き合いをするのは難しくなることも予想されます。借り換えは、総合的な見地で判断することが求められるでしょう。

経済動向や個人属性の変化によっては金利が高くなってしまう場合も

従来の金融機関で融資を受けた時点から経済動向や個人属性に変化があった場合、当初の借り入れ時の条件よりも悪くなる可能性があります。

例えば借り入れ当初よりも市場金利が上昇していた場合、新規で借り入れる際の金利水準は、高めに設定される可能性が高くなるでしょう。また、借主自身の収入が下がっていた場合、金利をはじめとした融資条件が借り換え前より厳しくなってしまうことも起こり得ます。

5つのステップ

「借り換えの手続き」というと難しく考えてしまいがちですが、順序を理解すればそれほど複雑な流れではありません。借り換えの手続きは大きく分けて5つのステップです。実際の流れを体感できるよう、順番に解説します。

1.利用中の金融機関への返済額・条件を確かめる

新規の金融機関を選ぶより前に、まずは現在の借り入れ条件について確かめましょう。現在の条件を把握して初めて、他の金融機関と比較・検討することが可能になります。

数年前に結んだ契約の内容については、詳細に覚えていないことがあるかもしれません。返済額や返済条件について、かつての資料整理と併せて確認することが借り換えの第一歩です。

2.借り換え先選び

利用中の金融機関との融資条件を把握した後は、借り換え先の金融機関を選ぶステップに移りましょう。

ローンの借り換えは、主に金利の引き下げや金利タイプの見直しを目的として行われることが多い傾向です。しかし、金利条件だけで決めることはおすすめできません。

ポイントは複数の金融機関の条件を比較・検討することです。インターネットなどで情報を下調べしたり、金融機関の無料相談を受けたりしながら、新たなパートナーを見つけましょう。

3.新規借り入れ先での審査

借り換え先の金融機関が決まると、次は希望する金融機関に審査を申し込む段階です。審査を受ける際は、現在利用している金融機関でローンを組んだときと同様、提出する書類があります。必要書類の一例は以下の通りです。

・源泉徴収票・確定申告書・決算書
・預金通帳など、保有資産の証拠を示す書類
・売買契約書
・重要事項説明書
・登記簿謄本

4.利用中の金融機関との手続き

新規の借り入れ先の審査に通過し、借り換えが決まった後は、次のステップとして、現在融資を受けている金融機関と解約のための手続きを進めます。

まずは利用中の金融機関に対して、借り換えの意思を伝えることが第一歩です。その上で、利用中の金融機関に対しては一括返済が必要になるため、返済の日程やトータルの返済額について確認しましょう。

また、抵当権の抹消（利用中のローンにかかる抵当権を抹消する手続き）についても利用中の金融機関との間で取り決めが必要です。

5.新規借り入れ先との手続き

これまで利用していた金融機関で登記していた抵当権を抹消する代わりに、新規の金融機関との間で新たに抵当権を設定する必要があります。

抵当権を新たに設定するためには、以前利用していた金融機関から抵当権抹消書類を受け取っておくことが必要です。可能であれば、これまで借り入れていたローンを一括返済すると同時に抵当権抹消書類を受け取っておきましょう。その後の抵当権設定手続きをより円滑に進められます。

通常、一括返済を行うのは、新規の融資が実行された日です。一括返済を済ませて抵当権抹消書類を受け取れば、従来の金融機関との手続きは終わり、借り換え手続きは完了となります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

不動産投資ローンは多額かつ長期に渡るため、少しでも金利の低いほうに借り換えることで毎月のキャッシュフローを改善し、トータルの支出を減らすことが可能です。

しかし、ローンの借り換えには費用だけではなく、時間や手間といったコストもかかります。そういったコストやデメリットと借り換えによる効果を比較し、本当に借り換えをするかどうかを見極めることが重要です。

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