ライフアートエージェンシィ 
こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
不動産投資でより効果的に収益を上げるための重要なポイントの一つである「レバレッジ効果」。レバレッジ効果は不動産投資の醍醐味の一つではないでしょうか。
この記事では、不動産投資におけるレバレッジ効果の定義や注意点、レバレッジ効果を得るためのポイントなどについて解説していきます！この記事を読んで、ぜひ不動産投資にチャレンジしてみてください！
・不動産投資におけるレバレッジ効果とは
・レバレッジ効果のリスク
・自己資金の目安
・レバレッジ効果を得るためのポイント
不動産投資における「レバレッジ」とは？
不動産投資に限らず、投資を行う際に「レバレッジを効かせる」という言葉を聞いたことがある人も多いと思います。
この「レバレッジ（leverage）」とは直訳すると「てこの原理」となり、投資用語としては自己資金に他人資本を使って自己資本以上の投資効果を得ること、またはレバレッジによって高まる倍率のことを言います。
自己資金に金融機関から借り入れた資金をプラスすることで、同じ利益率の物件を購入する場合でも、より高額な投資用物件を購入することが可能になります。つまり、より多くの利益を得ることができるようになるのです。
例えば同じ利益率5％の物件であっても、1,000万円の物件では年間50万円の利益しか期待できませんが、5,000万円の物件であれば5倍の250万円の利益を得ることも可能です。
このように、自己資金だけではなく、不動産投資用ローンなどを利用して、自己資金のみで不動産投資を行う場合より多くの利益を得ることを「レバレッジを効かせる」と言います。以下、例を見ていきましょう。
例①
自己資金1,000万円で不動産投資を始めるとします。
レバレッジを効かせない場合、自己資金1,000万円で1,000万円の物件を購入します。 この物件の利回り（※）が10%であれば年間で得られる家賃収入は100万円となります。（実際には修繕費など経費も発生しますが、ここでは考慮しないで考えます）
年間家賃収入＝1,000万円×10%＝100万円
※利回り＝年間の家賃収入÷物件価格で計算
一方、レバレッジを効かせる場合はどうでしょうか。
自己資金1,000万円に加えてローンで5,000万円の物件を購入することにします。この物件が先ほど同様利回り10%の場合、年間の家賃収入は利益は500万円です。
年間家賃収入＝5,000万円×10%＝500万円
もちろん、銀行からお金を借りる際は利息を払わなければなりません。今回は金利3%で4,000万円の借入を行っているとすると、利息（初年度概算）は120万円となります。
利息＝4,000万円×3%＝120万円
この利息を差し引くと、実質の年間収入は年間の収入は380万円となります。
実質年間収入＝500万円－120万円＝380万円 （※ここでは元本の返済は計算に入っていませんが、元本の返済についてはその返済分が自己の資産になり利益になるためです。以下同様です。）
よって、年間の収入は
●レバレッジを効かせない場合：100万円
●レバレッジを効かせる場合：380万円
となります。
レバレッジを効かせることで、280万円の収益アップを見込めるのです。
例②（参考）
先ほどの例では同じ自己資金で借入を使う場合・使わない場合のレバレッジ効果を説明してきました。
その一方で、同じ金額の物件を購入する場合でも、借入を使うことで、レバレッジ効果を得ることができます。
例えば、同じ7,000万円の物件を買う場合、
●A：借入を行わず全額自己資金で購入
●B：借入を行い自己資金1,000万円のみで購入
の2つのパターンを選択できます。
Aの場合、収入は700万円、一方、Bの場合の実質収入は520万円となります。
先ほどの例とは異なり借入を行う方が収入は少なくなってしまいましたが、ここで重要なのは「手元に残った資金」です。
Aでは7,000万円を投入しているのに対して、Bの場合に自己資金で投入したのは1,000万円のみです。
つまり、BはAと比べて6,000万円ほど手元に多く資金を残すことができています。
その6,000万円で他の資産運用を行ったり、不測の事態に備え現金を残したりすることができます。
このように、「手元に現金を残すことができる」こともレバレッジ効果のメリットです。
レバレッジ効果におけるリスク「逆レバレッジ」
レバレッジ効果を効かせて不動産投資を行う際には、「逆レバレッジ」に注意する必要があります。
逆レバレッジとは、「借入を行うことで収益が下がる」場合があるということです。
それではどういうケースがあるか解説していきます。
①金利が高い
先ほどのレバレッジを効かせる場合で行っていた融資条件のうち、金利のみを変更して、3%→11%に変更してみます。
・物件価格：5,000万円
・利回り：10%
・自己資金：1,000万円
・借入額：4,000万円
・金利：3%→11% （金利がここまで高くなることはあまり考えられませんが）
この条件の場合、年間の収支は下記の通りとなります。
年間家賃収入＝5,000万円×10%＝500万円
利息＝4,000万円×11%＝440万円
収入から利息を差し引き、
実質年間収入＝500万円－440万円＝60万円
となり、レバレッジを効かせない場合（100万円）よりも収入がさがってしまいます。
金利がここまで高くなることは考えにくいですが、このように金利が利回りよりも高くなると逆レバレッジが発生するという理屈をここでは理解していただければと思います。
②利回りが低い
今度は、物件の利回りのみを10%→2.5%に変更してみます。
・物件価格：5,000万円
・利回り：10%→2.5%
・自己資金：1,000万円
・借入額：4,000万円
・金利：3%
この条件の場合、年間の収支は下記の通りとなります。
年間家賃収入＝5,000万円×2.5%＝125万円
利息＝4,000万円×3%＝120万円
収入から利息を差し引き、
実質年間収入＝125万円－120万円＝5万円
となり、レバレッジを効かせない場合（100万円）よりも収入がさがってしまいます。
このように、
・金利が高い場合
・利回りが低い場合
この2パターンにおいて逆レバレッジが発生してしまいます。
つまり、不動産投資においては「利回りと金利の差をできるだけ大きくすることが重要」となります。
この利回りと金利の差をイールドギャップといいます。
一般的には、このイールドギャップ（利回り－金利）が
・中古：6%以上
・新築：5%以上
であるとその物件を検討する価値があると判断できます。
③期待した利回りが出ない
逆レバレッジ同様、注意しなければならないことがあります。
先ほどの「利回りが低い」物件を選んでしまうことと類似する点でもあるのですが、「期待した利回りが出ない」ことにも注意しなくてはなりません。
借入を行う場合、毎月の返済が発生します。基本的にはアパート経営による家賃収入から返済を行いますが、この家賃収入が減ったりなくなったりしてしまうと、ご自身のお財布から借入の返済を行う必要が出てしまいます。
具体的には、下記のような場合です。
・空室率が高い
・災害などでアパートそのものが使えなくなる、など
せっかく借入を用いてレバレッジ効果を得ようにも、そもそも家賃収入が得られなければレバレッジ効果どころか投資損ですよね。借入を行う場合は特にこれらの点に注意する必要があります。
レバレッジ効果を出すための自己資金の目安
自己資金の目安は、一般的に投資額の30％程度が適正といわれています。1億円の物件に不動産投資をする場合には、3,000万円が必要ということです。
自己資金がそんなにないといけないのかと考える人もいるかと思いますが、そもそも不動産投資は不動産を利用して自己資金を増やすことを目的としています。増やすための自己資金がなければ、不動産投資をする意味合いが著しく低くなります。フルローンで投資をしようとする人がいますが、それは自己資金を効率的に増やすことを放棄していますので、不動産投資のメリットを大きく誤解している状態です。
不動産投資の魅力は、「レバレッジ効果」を利用して、自己資金を増やすことにあります。
レバレッジ効果を得るためのポイント
ここまででレバレッジ効果の基本を解説しました。最後にレバレッジ効果を発揮するためのポイントを紹介します。
イールドギャップを高める
イールドギャップとは投資利回りと長期金利との差のことを言います。
レバレッジ効果を用いて不動産投資を成功させるためには、①金利を低く、 ②利回りを高くすることでこのイールドギャップを高める必要があります。
①の金利を低くするための条件については、
1. 付き合いのある金融機関の活用
2. 不動産業者の紹介
3. 金融機関を回り続ける
という3つの方法があります。
②の高利回りの物件については、物件ポータルサイトや様々な不動産業者にあたることで根気強く探す必要があります。
ただし、高利回りであっても
・その利回りでの投資は実現可能か（入居者がちゃんと入り続ける物件か）
・家賃の下落によって将来の利回りはどの程度になるか
などの点を判断しなければなりません。
イールドギャップでは「融資期間」が考慮されない点に注意
また、先ほど説明したイールドギャップですが、この指標には1つ問題点があります。
イールドギャップでは借入における重要な要素である「融資期間」が考慮されていないのです。
融資期間（何年かけてローンを返済するか）が短ければ短いほど、毎年の返済額が多くなります。先ほど使用した例をもとに考えてみましょう。
・物件価格：5,000万円
・利回り：10%
・年間賃料収入：500万円
・自己資金：1,000万円
・借入額：4,000万円
・金利：3%
上記の例ではイールドギャップは7%です。
こちらの事例で融資期間が15年の場合、35年の場合それぞれ下記の通りの利益になります。
●融資期間15年の場合
・年間返済額：約331万円
・年間キャッシュフロー：約169万円
●融資期間35年の場合
・年間返済額：約184万円
・年間キャッシュフロー：約316万円
※どちらも、返済以外の経費を含んでいません。
融資期間15年のように短い場合は毎年の返済が多く、キャッシュフローを得られません。一方、融資期間35年のように長い場合は毎年の返済額が少なく、キャッシュフローを多く得られています。同じイールドギャップ7%にも関わらず、融資期間によって、大きく収入が変わるのがお分かりいただけるかと思います。
キャッシュフローが出るのかを確認する
前項で説明した通り、イールドギャップだけでは、最終的な収支はわかりません。
イールドギャップのほかに、融資期間を考慮する必要もあります。さらに融資期間のほかにも不動産投資では数多くの要因で収益が変化します。
・修繕費はどれくらい発生するのか
・空室率はどのくらいか
・毎年の税金支払い額はいくらか、など
イールドギャップは収益性判断にある程度役立ってはくれますが、イールドギャップが高い＝儲かるということではありません。最終的には、キャッシュフローがでるかが重要です。
ある程度感触のいい物件が見つかったら、不動産販売業者に問い合わせてシミュレーションを出してもらいましょう。
提出されたシミュレーションでキャッシュフローが出ているか（毎年の収支が黒字か）、そのシミュレーションが実現可能かどうかを確認してみてください。
まとめ
・自己資金の30％が目安
・金利と利回りの差「イールドギャップ」に注意しよう
・「融資期間」が考慮されていないことにも注意
・キャッシュフローが出るのか確認しよう
いかがでしょうか。 今回は不動産投資の醍醐味の一つであるレバレッジ効果について解説しました。
まだまだ知っておきたい不動産投資の知識はたくさんありますが、今回の記事で不動産投資がより身近に感じられ、挑戦する方が少しでも増えてくれればとても嬉しいです！
もっと他のことを知りたい、もっと詳しく知りたい、なにも分からないけどとりあえず興味がある、など、 ぜひ不動産投資のプロであるライフアートエージェンシィにお気軽にご相談ください！
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