ライフアートエージェンシィ 
こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
不動産投資を始めるにあたり、どれくらいの利益が期待出来るかの目安として、まず利回りに注目するかと思います。
ただ利回りの相場を知っていないとその利回りが高いかの判断も出来ません。
今回の記事では、不動産投資の利回りの基本から、利回りの相場や物件ごとの利回りの傾向などを解説していきます。この記事を読んでぜひ不動産投資にチャレンジしてみてください！
・利回りの基本
・利回りの相場
・物件ごとの利回り相場の傾向
不動産投資の利回りの基本
まず基本から押さえていきましょう。
簡単に説明すると、利回りとは投資した金額に対する1年間の収益の割合のことです。
利回りは、計算方法の違いによって「表面利回り」と「実質利回り」の2種類に分けられます。
この２つの違いを理解せずに不動産投資を始めることは大変危険で、「利回り」という言葉を見つけたらまず、どちらの利回りのことを指しているかしっかり確認することが重要です。
表面利回りとは
表面利回りとは、“物件を購入した価格”に対する“年間の家賃収入”の割合のことです。
計算式にすると以下のとおりです。
■表面利回り（％）＝年間の家賃収入÷物件の購入価格×100
表面利回りは直近1年間の家賃収入をもとに計算しますが、なかには物件が満室であることを想定して計算する「想定利回り」という計算方法もあります。この想定利回りは、以下の計算方法で求めることができます。
■想定利回り（％）＝物件が満室の場合の家賃収入÷物件の購入価格×100
ここで注意すべきは、表面利回りや想定利回りの計算に、購入時にかかった費用や物件の毎年の税金、保険料、修繕などの維持費用などが含まれていないということです。
表面利回りや想定利回りは、物件を比較検討する段階で目安の一つにはなりますが、より物件を絞りこんで詳細に検討するというときには、必要経費なども考慮して計算する必要があるでしょう。このときに有用なのが、次に説明する「実質利回り」です。
実質利回りとは
実質利回りとは、物件の購入時にかかるさまざまな経費や固定資産税、火災保険料、物件を維持するための費用（賃貸管理費、建物管理費、修繕費など）を含めて計算したものです。計算式にすると以下のとおりです。
■実質利回り（％）＝（直近1年間の家賃収入－年間諸経費）÷（物件の購入価格＋物件購入時の諸経費）×100
上記の計算式で加味されている「年間諸経費」は賃貸アパートを維持していくための費用ですが、具体的には以下のようなものが該当します。
・共用部分の水道光熱費
・修繕費（建物の老朽化により大規模な修繕が必要となる場合）
・リフォーム費（次の入居者を獲得するために床や水回りなどのリフォームを行う）
・損害保険料
・不動産管理会社への管理費、仲介手数料など
また、同じく計算式に「物件購入時の諸経費」とありますが、物件購入時には、物件価格以外にもさまざまな初期費用を見込んでおかねばなりません。例えば、賃貸アパートを購入した場合、不動産価格以外にも以下のような費用がかかります。
・駐車場・駐輪場の設置や、フェンスやタイル・植栽など外構の整備費用
・不動産取得税や印紙税
・登記費用
・ローンの手数料（保証料、事務手数料など）
・火災保険や地震保険などの保険料
・外注費（弁護士、税理士、司法書士などに手続きを依頼する場合）
・不動産仲介会社への手数料など
これらをまとめると、一般的に、物件購入時には物件価格の7～10％の初期費用がかかると言われています。
単純に物件購入価格と年間家賃収入のバランスを示す表面利回りに対し、上記のような費用を全て考慮して算出される、より実態に近い指標が「実質利回り」なのです。
利回りの相場や目安はどれくらい？
投資用不動産の利回りの相場は、その立地条件や物件スペック等によって大きく変わります。
都心部の区分マンションを築年別で見た場合、以下の利回りなら購入検討価値があると言えるでしょう。
| 築年 | 表面利回り |
| 2000年〜 | 5.5％前後 |
| 1985年～2000年 | ７～８％以上 |
都心部の区分マンションなら、築20年くらいまでなら表面利回り5.5％前後、築20年～35年であれば7％～8％を上回れば、購入を検討する価値のある物件といえます。
投資家によっては、購入の判断基準をご自身で固めている人たちもいます。例えば以下のような基準です。
- 築年数15年以内、実質利回り6％以上（この条件の物件数は少ない）
- 固定資産税・都市計画税も考慮して実質利回り4％以上
- 固定資産税・都市計画税、購入諸費用も考慮して実質利回り5.5％以上
- 実質利回り4％以上
投資家たちは実質利回りを基準に見ていますが、諸経費や税金まで考えないといけないので、初心者のうちから実質利回りを基準に見るのはやや難度が高いです。そのため、ここでは不動産会社の広告に表示されている表面利回りをもとに、立地条件や物件スペックごとの平均利回りをまとめていきます。
ワンルームマンションの平均利回り
投資用マンションを購入する際は、ワンルームマンションのような区分マンションを対象にすることが最も多いでしょう。
都心部の投資用マンションの購入対象となる、ワンルームマンションの平均利回りは以下の通りです。
| 築年別 | 平均利回り | ポイント |
| 新築 | 3％後半～4％前後 | 利回りは低いが空室リスクも低い |
| 中古（築20年くらいまで） | 4％～5％半ば | 利回り・リスクともに先々注意が必要 |
| 中古（築20年～築35年） | 7％～10％ | 利回りは高いが空室リスクも高い |
繰り返しになりますが、都心部の区分マンションなら、築20年くらいまでなら表面利回り5％前後、築20年～35年であれば7％～8％を上回れば、利回りは十分高いと言えます。
古い物件ほどその購入価格が低くなるので、表面利回りは高くなるのですが、築年数に比例して管理費や修繕費が高くなり、家賃収入も少なくなります。空室リスクも高くなるので、一概に利回りのみでの比較は難しいですが、上記数値を目安として覚えておいてください。
一方で、地方の投資用マンションは、利回りの平均を考えること自体がナンセンスです。なぜなら、空室のリスクが都心部よりも大きいので、満室を前提とした利回りのみを見ても参考にならないためです。都心よりも物件価格が安いので、利回りは当然ながら都心よりも高くなります。 横浜や川崎などの大規模な駅は、東京23区の都心部よりも物件価格が若干低いため、都心部の利回りにプラス1％されるくらいの感覚でいるとよいでしょう。
新築の利回りが低いのは、購入価格が割高になっているためです（新築プレミアム）。購入価格は利回りに直接影響を与えるので、当サイトでは投資用マンションは、新築ではなく中古をお勧めしています。
一棟物件の平均利回り
都心部の木造一棟物件の平均利回りは以下です。
| 築年 | 平均利回り |
| 新築 | 5％～6％前後 |
| 中古 | 6％～8％ |
木造一棟物件は、中古で利回りが8％あれば十分高いと考えて差し支えありません。RCの一棟物件は地方が多く、総じて7％～8％位が平均ですが、個人投資家の投資対象となってからまだ日が浅いので、売却の事例はそれほど多くありません。
戸建ての場合は購入してそのまま運用するのではなく、リフォーム・リノベーションを行って賃料を上げ、利回りを向上させるという手法が増えてきています。それなりの立地であれば、10％以上の利回りが確保できます。
利回り相場の傾向は？
ここまでは利回りの相場や目安を見てきましたが、利回りは条件によって異なってくることがお分かりいただけたかと思います。
最後に、もっと大枠で見た時に、利回り相場にはどのような傾向があるのか解説していきます。
利回りは都心ほど低く、地方ほど高い
投資物件の利回りは、都心ほど低く、地方に行くほど高くなっていきます。
このメカニズムは下記の通りです。
上述の通り、販売図面に掲載されている利回りはほぼ「満室時利回り」です。
利回りの計算は【年間家賃収入÷物件購入価格×100】となります。そして、満室として年間家賃収入を計算したものが満室時利回りです。
家賃相場は、都心と地方を比較しても数倍も違いません。
その一方で利回りの計算で分母となる物件購入価格は、都心と地方では数倍違うということは十分に有り得ます。この家賃と物件価格の都心と地方の相場の差が、利回りの違いとなって出てきます。
つまり、都心と地方との利回りの差は、多くは物件価格の差によるものなのです。
利回りは新築が低く、中古が高い
新築の利回りは低く、中古が高いのも、物件価格の差によるものです。新築物件は「新築プレミアム」により物件価格が割高になりますので、利回りは低くなってしまいます。
確かに新築であれば、比較的高い家賃設定もできますが、そこには相場というものがありますので、中古物件との価格差をカバーするほど家賃を高く設定することはできません。
その結果として、新築の利回りは低くなり、中古の利回りは高くなるのです。
利回りは木造、鉄骨、RCと頑丈になるにつれ低くなる
投資物件の構造によっても利回りは変わってきます。
木造が最も利回りが高くなり、鉄骨構造、RC構造と、利回りの水準、最低ラインは低くなってきます。
これは、物件の構造による物件価格の差が生じるからです。建物の構造によって頑丈さが異なり、法定耐用年数はRC47年、鉄骨34年、木造22年となります。
また、木造は戸建てまたはアパートなどの集合住宅となり、鉄骨、RCはより大型の一棟マンションなどの大型投資物件となることが多いでしょう。その規模の大きさにより修繕にかかる費用も変わってきます。特にRCの修繕費用は大きくなる傾向があります。
このような物件の構造による価格の差が利回りの水準や最低ラインも変わってくるのです。
まとめ
・表面利回り（％）＝年間の家賃収入÷物件の購入価格×100
・想定利回り（％）＝物件が満室の場合の家賃収入÷物件の購入価格×100
・実質利回り（％）＝（直近1年間の家賃収入－年間諸経費）÷（物件の購入価格＋物件購入時の諸経費）×100
条件によって大きく異なります。上記を参考にしてみてください！
・利回りは都心ほど低く、地方ほど高い
・利回りは新築が低く、中古が高い
・利回りは木造、鉄骨、RCと頑丈になるにつれ低くなる
いかがでしたか？
今回の記事では、不動産投資における利回りの基本から、利回り相場、傾向を解説しました。
今回の記事が不動産投資を始める一つのきっかけになればとても嬉しいです！
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