不動産投資の利回りの最低ラインは？利回りの基本から徹底解説！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資を始める際、まず考えるのが利回りでしょう。もちろん、利回りの高い物件＝良い、という考え方は間違ってはいません。ただ、「高利回りだから」という理由で飛びついてしまうのは危険があります。

今回の記事では、不動産投資の利回りの基本から、利回りの最低ラインの考え方、そして「高利回りだから良い！」という考え方が危険な理由について解説します。この記事を読んでぜひ不動産投資にチャレンジしてみてください！

不動産投資の利回りの基本

簡単に説明すると、利回りとは投資した金額に対する1年間の収益の割合のことです。

利回りは、計算方法の違いによって「表面利回り」と「実質利回り」の2種類に分けられます。

この２つの違いを理解せずに不動産投資を始めることは大変危険で、「利回り」という言葉を見つけたらまず、どちらの利回りのことを指しているかしっかり確認することが重要です。 

表面利回りとは

表面利回りとは、“物件を購入した価格”に対する“年間の家賃収入”の割合のことです。

計算式にすると以下のとおりです。 

■表面利回り（％）＝年間の家賃収入÷物件の購入価格×100 

表面利回りは直近1年間の家賃収入をもとに計算しますが、なかには物件が満室であることを想定して計算する「想定利回り」という計算方法もあります。この想定利回りは、以下の計算方法で求めることができます。 

■想定利回り（％）＝物件が満室の場合の家賃収入÷物件の購入価格×100 

ここで注意すべきは、表面利回りや想定利回りの計算に、購入時にかかった費用や物件の毎年の税金、保険料、修繕などの維持費用などが含まれていないということです。

表面利回りや想定利回りは、物件を比較検討する段階で目安の一つにはなりますが、より物件を絞りこんで詳細に検討するというときには、必要経費なども考慮して計算する必要があるでしょう。このときに有用なのが、次に説明する「実質利回り」です。 

実質利回りとは

実質利回りとは、物件の購入時にかかるさまざまな経費や固定資産税、火災保険料、物件を維持するための費用（賃貸管理費、建物管理費、修繕費など）を含めて計算したものです。計算式にすると以下のとおりです。 

■実質利回り（％）＝（直近1年間の家賃収入－年間諸経費）÷（物件の購入価格＋物件購入時の諸経費）×100 

上記の計算式で加味されている「年間諸経費」は賃貸アパートを維持していくための費用ですが、具体的には以下のようなものが該当します。

・共用部分の水道光熱費 
・修繕費（建物の老朽化により大規模な修繕が必要となる場合） 
・リフォーム費（次の入居者を獲得するために床や水回りなどのリフォームを行う） 
・損害保険料 
・不動産管理会社への管理費、仲介手数料など 

また、同じく計算式に「物件購入時の諸経費」とありますが、物件購入時には、物件価格以外にもさまざまな初期費用を見込んでおかねばなりません。例えば、賃貸アパートを購入した場合、不動産価格以外にも以下のような費用がかかります。

・駐車場・駐輪場の設置や、フェンスやタイル・植栽など外構の整備費用 
・不動産取得税や印紙税 
・登記費用 
・ローンの手数料（保証料、事務手数料など） 
・火災保険や地震保険などの保険料 
・外注費（弁護士、税理士、司法書士などに手続きを依頼する場合） 
・不動産仲介会社への手数料など 

これらをまとめると、一般的に、物件購入時には物件価格の7～10％の初期費用がかかると言われています。 

単純に物件購入価格と年間家賃収入のバランスを示す表面利回りに対し、上記のような費用を全て考慮して算出される、より実態に近い指標が「実質利回り」なのです。 

利回りの最低ラインは？

さて、今回のメインテーマである利回りの最低ラインとはどれくらいかを説明していきます。

結論から言うと、不動産投資物件を選ぶ際の利回り最低ラインは、条件によって異なってきます。

利回りの水準は立地、物件の構造によっても異なりますし、築年数も物件価格に影響し、当然利回りも変わります。

利回りの最低ラインを考える場合、数字だけでとらえずにその他の要素を考慮する必要があるのです。

販売図面などで掲載されている利回りはほぼ「“満室時”の表面利回り」という点も注意しましょう。

利回りは都心ほど低く、地方ほど高い

投資物件の利回りは、都心ほど低く、地方に行くほど高くなっていきます。

このメカニズムは下記の通りです。

上述の通り、販売図面に掲載されている利回りはほぼ「満室時利回り」です。

利回りの計算は【年間家賃収入÷物件購入価格×100】となります。そして、満室として年間家賃収入を計算したものが満室時利回りです。

家賃相場は、都心と地方を比較しても数倍も違いません。

その一方で利回りの計算で分母となる物件購入価格は、都心と地方では数倍違うということは十分に有り得ます。この家賃と物件価格の都心と地方の相場の差が、利回りの違いとなって出てきます。

つまり、都心と地方との利回りの差は、多くは物件価格の差によるものなのです。

利回りは新築が低く、中古が高い

新築の利回りは低く、中古が高いのも、物件価格の差によるものです。新築物件は「新築プレミアム」により物件価格が割高になりますので、利回りは低くなってしまいます。

確かに新築であれば、比較的高い家賃設定もできますが、そこには相場というものがありますので、中古物件との価格差をカバーするほど家賃を高く設定することはできません。

その結果として、新築の利回りは低くなり、中古の利回りは高くなるのです。

利回りは木造、鉄骨、RCと頑丈になるにつれ低くなる

投資物件の構造によっても利回りは変わってきます。

木造が最も利回りが高くなり、鉄骨構造、RC構造と、利回りの水準、最低ラインは低くなってきます。

これは、物件の構造による物件価格の差が生じるからです。建物の構造によって頑丈さが異なり、法定耐用年数はRC47年、鉄骨34年、木造22年となります。

また、木造は戸建てまたはアパートなどの集合住宅となり、鉄骨、RCはより大型の一棟マンションなどの大型投資物件となることが多いでしょう。その規模の大きさにより修繕にかかる費用も変わってきます。特にRCの修繕費用は大きくなる傾向があります。

このような物件の構造による価格の差が利回りの水準や最低ラインも変わってくるのです。

「利回り最低ライン10%」って本当なの？

インターネットや書籍でもよく見かけるのが、利回りの最低ラインは10％以上とする考え方があります。

この見解は果たして本当なのでしょうか？

利回り最低ラインは投資方針による

結論、利回りの最低ライン10％を正とするかどうかは、投資方針によります。上述のとおり、立地や新築・中古、構造などによって物件の利回りの水準は異なりますし、融資の条件によっても異なります。

関東エリアであっても、地方あれば15%以上の利回りの物件が市場に出てくることがあります。一方で都心では、10％の利回りの物件はよほどの訳あり物件か、借地権物件で融資がつきにくい物件でなければまず出回りません。

そして、地方の高利回り物件を狙った場合、稼働率が低くなり、実際の利回りが満室時利回りを大きく下回ってしまうことがあります。それであれば、利回り10％にこだわらずとも、都心で賃貸需要があり、安定して高い稼働率を維持できる物件の方が有利かもしれません。そもそも、融資の通りやすさも大きく違ってきます。

地方で空室の多い物件でも、その空室の理由が、オーナーや管理会社の工夫不足によるものであれば、高利回り物件にするチャンスもありますが、そのあたりの判断は、信用できる不動産業者をパートナーとし、自身も経験を積んでいかなければ、見極めが難しいでしょう。

「都心・駅近・中古」の利回り最低ライン

空室リスクが低く、稼働率が高いのは、人口が集中する都心で賃貸需要が高い駅近です。その中で新築を避け、「都心・駅近・中古」という条件に絞った場合の利回り最低ラインはどのくらいでしょうか？

物件規模にもよりますが、区分マンションを投資対象とした場合、賃貸時の表面利回りで、築20年くらいまでなら5％台後半、築20年から35年くらいであれば7%前後が、利回りの最低ラインとなるでしょう。

「利回り○%以上を買おう」は失敗の始まり

不動産投資において、利回りは確かに重要な指標です。しかし、これにこだわりすぎて「利回り○%以上を買うべし」という考え方に固執することは、不動産投資を失敗してしまう原因になりかねません。

本来、自分自身の投資方針とそれに従った投資計画があり、そこから利回りの最低ラインが決まってくるものです。その方針や計画がないまま、「高利回り」だからといって物件に飛びつくと、失敗するでしょう。よくある事例としては、地方の高利回りをうたった物件を購入し、客付けができず、当初の思惑どおりの収益が得られないというケースです。

優良物件かどうかというのは、単純に利回りだけで決まるものではありません。その時代の経済環境の要素もありますので、インターネットや書籍で紹介されている過去の成功事例を100％信用して参考にするのも問題があります。常に経済状況は変化し、不動産投資の現状も変化しています。

利回りにこだわり、時代や経済情勢の変化などを無視して物件を選ぶのは悪手です。最初に利回りありきの考え方自体がリスキーな判断につながりかねないのです。

まとめ

いかがでしたか？

今回の記事では、不動産投資における利回りの基本から、利回りの傾向、最低ラインの考え方を解説しました。

今回の記事が不動産投資を始める一つのきっかけになればとても嬉しいです！

不動産投資について相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください！

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