不動産投資ローンの融資が厳しくなっているって本当？融資を受けやすくするためにできることは？不動産投資ローンの基本を解説します！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資を始めるにあたり、投資ローンを使って不動産投資を始める人がほとんどです。しかし実情、融資の条件が厳しくなっているなど、以前と比べて不動産投資を始めるハードルが高くなっています。

今回の記事では、不動産投資ローンの融資が厳しくなっている現状とその理由、その上で融資をより受けやすくするためのポイントなどを解説していきます！この記事を読んでぜひ不動産投資にチャレンジしてみてください！

不動産投資ローンの融資が厳しくなっているって本当？

不動産投資ローンの審査は現状厳しくなってきています。

1つ目の理由として、 銀行の不正融資問題、建築会社の偽装建築問題などの影響が考えられます。これにより、金融庁は不動産投資の融資に対してより厳しい監視を行うようになりました。現在、購入金額の全額の融資はほとんど下りず、必要とされる自己資金（頭金）割合が以前に比べてかなり高くなっています。

2つ目の理由として、新型コロナウイルスの影響が挙げられます。銀行側の入店人数の制限や、対応可能な業務の縮小を強いられ、審査や手続きに時間がかかっているという現状が考えられます。このような様々な影響を考えると、今後不動産投資への融資情勢がどうなっていくかは不透明な状況にあるので、確実に融資を受けるためにも、日頃から各金融機関の動向の情報を収集しておくことが大事と言えるでしょう。

それでも不動産投資ローンは利用した方がいいの？

上記の通り、現在不動産投資ローンは審査が厳しくなっており、融資が降りない可能性が以前よりも高くなっています。それでは、融資を諦めて、ローンを使わず自己資金で購入できる物件で投資を始めた方がよいのでしょうか？

ここでは不動産投資ローンを利用することのメリットについて解説していきます。

①投資のスピードを早められる

1つ目は、投資のスピードを早めることができることです。

融資を利用するとより少ない自己資金で始めることができます。

また、不動産投資で利益を積み重ねていくためには1つの物件を持っているだけではなく、ある程度投資がうまくいったらいくつか物件を購入して規模を拡大していく必要があるでしょう。

物件をいくつも購入するとなると、なおさら融資を受けなければ資金繰りが難しくなりますし、スピード感も全く違います。そのとき、自己資金が潤沢であったとしても、融資を受けるほうが賢いやり方だといえます。

②少ない自己資金で投資できる

2つ目は、先程少し触れましたが、少ない自己資金で投資を始めることができることです。

投資のための物件を購入しようと思うと、物件価格だけでなく、税金や手数料といった諸費用もかかってきます。

融資を受ければ自己資金が少なくても投資を始めることができる可能性が高くなります。

ただし、必ずしも融資を受けられるわけではなく、借主の属性や物件の条件によっては借りることができない場合もあるので注意が必要です。

③家賃収入でローン返済ができる

3つ目は、家賃収入を融資の返済に充てることができる点です。

高額な融資であったとしても、家賃収入から返済できそうだと判断されれば融資を受けることができる可能性もあります。前述の通り、不動産投資の場合は給与と家賃収入を合わせた額から返済することができるからです。

不動産投資ローンの審査基準

ここまで不動産投資ローンの現状、メリットを解説してきました。

続いて、不動産投資ローンの融資審査を具体的に解説していきます。

結論から言うと、「個人の属性」と「物件の収益力」の大きく2つとなります。それぞれ詳細を見ていきましょう！

個人の属性とは

個人の属性とは、借主自身のの返済能力や信用度にかかわる年齢、勤め先、勤続年数、年収、金融事故歴、その他借入れ状況などを指します。つまり、返済能力があるかどうか、という点になります。もう少し深堀りしていきましょう。

年齢

年齢は、ローンの返済期間がどれくらいあるのかという点で確認されます。

30歳であれば、リタイアの65歳までのおおよそ35年間の働く期間があり、返済する期間が35年間あると考えられます。

目安として、多くの金融機関では満25歳～55歳と年齢制限を設けています。

勤め先

勤め先は、返済能力がどのくらいあるのかという点で確認されます。

長期に渡って安定した企業経営が見込めて、今後数十年も安定した給与収入があり、しっかり返済を見込めるかどうかを確認します。よって、大手企業もしくは公務員が好まれます。

ただ、大手企業であっても「３期連続で赤字になっている企業」などは不安要素としている場合があるので注意です。

勤続年数

勤続年数も、一般的に返済能力がどのくらい見込めるか、という点で確認されます。

多くの金融機関は３年以上の勤続期間を目安としています。

社会人歴が浅い人や、転職で試用期間中である方はお金を貸す金融機関からみると返済能力の点で不安に見られ、勤続期間は長い方が好まれます。

金融事故歴

上記の「年齢」「勤め先」「勤続年数」などといった条件では特段問題がないのに、ローン審査で落ちてしまった、という方がいます。

そういった方の多くは、過去5年～7年以内にクレジットカードの支払いに関する滞納や遅延履歴、または他に申告をしていない債務がある場合が多いです。

金融機関では、予めお金を融資する相手の信用度をチェックし、未然に滞納や遅延、多重債務などの金融事故を防ごうとします。

一般的に消費者の信用情報を管理する機関は「信用情報機関」と呼ばれており、日本には下記の３つがあります。

１：シー・アイ・シー（CIC）
２：日本信用情報機構（JICC）
３：全国銀行個人信用情報センター

その他の借入状況

投資用ローンを借りる際にマイホーム、車、奨学金、ペアローン、カードローンなどの借入れがある方は、必ず審査前に金融機関に申告しましょう。

審査の為に返済表などの提出を求められる場合があるので用意する必要があります。

物件の収益性とは

物件の収益力とは、簡単に言うとこの物件で安定的な家賃収入が見込めるか、ということです。
そしてその家賃収益の金融機関が見る判断基準は、物件の立地、築年数、間取り、構造、価格、賃料などです。

「自分がもし借主だったらこの物件に住みたいか」という視点で見ていくとわかりやすいかと思います。

立地

投資用不動産は特に立地が重要です。

最寄りの駅から徒歩3分と20分では、ニーズも土地の希少性も大きく変わります。また、首都圏なのか地方なのか、という点でも変わってきます。

総合的に見てニーズのある立地なのか、ということを考えましょう。

築年数

新築か築古か、この点もニーズに大きく影響します。築年数に差があると、耐震性、設備、エントランスなどのセキュリティ面などの部分でも差がでてきますし、そうした場合に、入居率の安定性の観点でみると築浅の物件の方がプラスに見られます。

構造

構造は、耐震性や防火性に関係します。例として、鉄筋コンクリートで造られているRCマンション地震などの揺れに強いく、また火災が起きても燃えません。一方、W造と言われる木造のアパートなどは、耐震性や防音の心配、そして自然災害、害虫などの影響を受けやすい特徴があります。木造よりも鉄筋コンクリート造りのほうが耐震性や火災などの災害にも強くプラスに見られます。

価格と賃料

融資対象となる不動産価格と貸し出す場合の査定賃料も重要です。上記の項目などを参考に価格帯や賃料設定が妥当かも確認されるでしょう。高すぎる価格や賃料設定である場合は融資審査に落ちたり、フルローンではなく頭金が必要になる可能性があります。

融資を通りやすくする・融資額を上げるポイント①【属性を上げる】

近年投資ローンの融資が受けにくくなっている現状もあり、少しでも融資を通りやすくする、少しでも融資額を上げる、といったことがよりシビアな課題になってきました。ここで最後に、融資を通りやすくする、融資額を上げるために少しでも効果がある方法をいくつか紹介します。

クレジットカードの解約・限度額の引き下げ

クレジットカードの利用状況は、クレジットヒストリーとして記録されており、これまで利用した金額だけでなく、滞納歴の有無などまで確認でき、ローンの審査に影響する重要な信用情報となります。 また、信用情報に問題がなくても、利用残高が多いというだけで属性が下がってしまいます。 カード会社から借りられる総額が多いほど借り入れが増えやすくなり、返済能力が低下する可能性が高まると判断されるためです。 現在、複数社と契約している方は、使用頻度が低いクレジットカードを解約するのが属性を上げる有効な手段のひとつです。 また、借入限度額を最低限の金額まで引き下げるのも有効です。 クレジットカードは所有しているだけで属性が下がる可能性があるので、必要に応じて利用することを心掛けましょう。

他のローンの見直しをしてみる

複数のローンを契約している方は、それだけで属性が下がってしまいます。 以下のような対策が考えられるので、可能なものは実践してみましょう。 ・ローンを借り換えて金利を抑える ・繰り上げ返済で残債を減らす ・繰り上げ返済で完済する 2つ以上のローンを契約している方は、借り換えシミュレーションを行うのがおすすめです。 契約先をひとつにまとめることで、毎月の返済額を減らすことができます。 また、可能な範囲で繰り上げ返済をするのもよいです。 一部でも大丈夫で、残債を減らすことが重要です。 残債が減ると、新たに借りられるお金が増えます。

不安定な副業は避ける

収入の属性でチェックされるのは、安定した返済が可能そうかどうかです。 融資を受けやすくするため、副業をして収入を増やそうと考える方がいるかもしれません。 ただし注意点として、収入が安定しにくい副業はそもそも収入としてみなされない場合があります。 また、勤め先の企業から独立して収入を得たいという方もいるでしょう。 もちろん独立はメリットもありその人にとっては有益な選択肢でも、ローンの審査上よく見られない可能性があります。 特に独立した直後は収入が不安定とみなされる可能性もあり、収入の属性が下がるリスクがあるためです。 独立を考えているなら、企業に勤めているうちにローン契約をするのが得策と言えます。 

融資を通りやすくする・融資額を上げるポイント②【その他】

属性を上げる以外にも融資を通りやすくする方法もいくつかあります。 ここでは、属性が低い方でも実践できる対策を3つご紹介します。 

日本政策金融公庫の利用

日本政策金融公庫は、日本政府が100％出資している金融機関です。 民間の金融機関よりも審査の難易度が低いと言われており、また、ローン契約が厳しいとされる消費者に対して、積極的に融資を行う特性があるようです。 全ての方が審査に通るわけではありませんが、民間の金融機関に比べれば挑戦しやすい方法と言えます。 収入や属性に不安のある方は日本政策金融公庫でローンを申請すると良いでしょう。 ただし、政府が出資している金融機関なので、公共料金や税金の未払いなどがあると融資を断られる場合があります。融資限度額も細かく設定されているため、借入額を明確にして入念なシミュレーションを重ねると安心です。 

自己資金を増やす

頭金にする自己資金が増えると融資を受けられる可能性が高くなります。 一般的には物件価格の20％以上の自己資金があれば、審査に有利と言われています。 収入の属性に不安がある場合は貯金などで自己資金を貯めることができると良いでしょう。 自営業やフリーランスの方も、自己資金（保有している資金）が多ければ金銭管理能力があると見なされ、審査に通りやすくなります。 焦ってローンの申請をするよりも、まずは自己資金を増やすことから始めたほうが確実です。 

不動産投資会社に相談する

投資用物件を扱う不動産会社は金融機関と提携していることが多いです。 不動産投資会社が取り扱っている物件はあらかじめ提携先金融機関が担保価値の評価を行なっていることがあるため、属性の条件が合えば問題なく融資を受けることが可能です。 もちろん融資の斡旋だけでなく、プロの視点からみた投資不動産の良し悪しなどもアドバイスが貰えます。 特にはじめて不動産投資に調整する方は、専門知識や専門的な書類や申請も多いので、専門知識のあるプロに相談することも有効な手段です。 

まとめ

今回の記事では、不動産投資ローンの現状、不動産投資ローンを使うことのメリット、不動産投資ローンの審査基準、融資を受けやすくするポイントを解説しました。今回の記事で不動産投資ローンがより具体的にイメージできるようになれば幸いです。 不動産投資ローンを理解することは不動産投資を始める第一歩かと思いますので、ぜひこの記事を読んで、不動産投資にチャレンジしてみてください！

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