不動産投資って年収の何倍の融資が受けれるの?融資審査基準の「属性」を上げるためのポイントなどを解説します!

こんにちは!ライフアートエージェンシィです!

不動産投資を始めるほとんどの方が投資ローンを使っています!しかし初めて不動産投資に挑戦しようとする人で、そもそも自分がどれくらいの融資を受けられるのかわからないひとも少なくないはず。

今回の記事では、年収に対してどれくらいの融資が受けるかの目安、それを元にどのような不動産に挑戦できるのかなど、不動産投資初心者がまずは知っておきたい情報をお伝えします!この記事を読んでぜひ不動産投資にチャレンジしてみてください!

この記事をで分かること

・融資限度額の目安

・年収別融資額の目安と不動産例

・金融機関が見る「属性」のポイント

・「属性」を上げるためのポイント

投資用不動産ローンの融資限度額とは?

投資用不動産ローンの融資限度額は明確に基準が公表されているわけではありません。

一般的なサラリーマンの場合、年収の10倍~20倍程度と言われますが、あとは属性、つまり勤務する会社の種類や規模、金融資産の有無などでさらに増える可能性もあります。

国税庁のデータによると、2021年の男性30代前半の年収は470万円、30代後半の年収はは528万円ですが、例として、年収が500万円の場合、どれくらいの融資限度額があるのかを考えてみましょう。

上述の通り融資額は年収の10倍程度までは受けられることが多いため、年収が500万円あれば融資限度額は5,000万円近く、金利は変動金利で2%前後、返済期間は20年~35年のローンを組むことが可能と考えられます。

これは、借主の属性・物件・利用する不動産投資会社、これまでの不動産投資実績などによっても融資額の倍率は大きく変動するため、場合によっては年収の15倍~20倍程度まで借り入れることもできます。

たとえば、物件価格が1億円ほどになるアパート経営の場合、年収ラインは500万円~700万円程度(2021年時点)と言われおり、これら融資に関する最新情報は、無料の不動産投資セミナーなどでキャッチアップしていくことも有効です。

また、融資の「頭金」の金額も不動産投資を始めるにあたって重要なポイントです。 実はこの頭金は物件や不動産投資会社を選ぶことで少額におさえることできる場合もあります。ご自身で目的にあった不動産投資会社を見つけ、選んでいくことも重要になります。

ライフアートエージェンシィならこういったご相談も承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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不動産投資ローンの年収別の借入可能額

前述の通り、融資限度融資には厳密な基準があるわけではありませんが、一般的には年収の10〜20倍が目安であることをお伝えしました。また融資を受ける際は、物件価格の2割程度の頭金が必要とされることが多いため、購入可能な物件の価格帯も判断できます。たとえば、年収500万円の場合、年収の10倍の融資が受けられるとしたら5,000万円。そこに頭金20%を加えると、6,000万円の物件が購入できるということです。

ここではこの目安に則って年収ごとの融資額融資を見ていきましょう。

年収1000万円の場合

年収1000万円の場合の借入可能額の目安はこちらです。

【8,000万円〜10,000万円】

年収1,000万円であれば区分マンションだけでなく一棟物件の購入も良い条件で借り入れができる可能性があります。

これから不動産投資で物件規模の拡大を狙っていくことも十分可能であるため、一棟マンションのRC物件を狙っていくことや、減価償却を大きく取りにいける一棟物件で高利回り築古木造物件や、区分マンションを複数保有することも選択肢に入ります。

年収500万円の場合

年収500万円の場合の借入可能額の目安はこちらです。

【4,000万円〜7,500万円】

年収500万円以上というラインが、不動産投資を区分マンションであろうと、一棟物件であろうと、求められる水準になります。

年収500万円であれば不動産投資ローンを利用して区分マンションや一棟物件の購入ができるでしょう。 区分マンションにおいては、不動産会社から購入するのであれば、物件価格まで借入できるフルローンでの不動産投資も可能です。 一方で、一棟物件であれば、年収に関わらずフルローンは難しく物件価格の17〜27%(諸費用込み)の頭金が必要になりそうです。自己資金を抑えた不動産投資を行いたいのであれば、区分マンションから実施していくと良いでしょう。

ただし、初めての投資であり今後一棟物件も見据えて不動産投資を行いたいのであれば金額はなるべく抑えたほうが今後の購入も検討できるでしょう。例えば、借入可能額が仮に7,500万円だった場合にも、4,000万円程度の借り入れに押さえてあえて満額使わない等の意識を持っておくとよいでしょう。

年収400万円の場合

年収400万円の場合の借入可能額の目安はこちらです。

【3,200万円〜6,000万円】

年収400万円の場合は、金融機関によっては借り入れができないところもあります。しかし上場企業もしくはそれに準ずる企業に勤めている方であれば借り入れできる可能性はあります。

借り入れができる場合には、年収500万円の方のように、フルローンを使った区分マンション投資や一棟物件の投資が可能でしょう。 ただし、いずれにせよ年収400万円台で購入できる物件は金額が小さくなってしまうため、自己資金の範囲内で購入できる戸建てや築古区分マンションなどをターゲットにしておくと良いでしょう。また、全額自己資金を使わなくとも、例えば物件価格300万円の区分マンションで半分に日本政策金融公庫で借り入れを行うことでレバレッジを掛けた不動産投資も可能です。日本政策金融公庫での購入はご自分でも事業計画書などを作成して持ち込みをする必要があるため購入のハードルは上がります。

年収300万円の場合

年収300万円の場合、不動産投資ローンの活用は非常に難しいです。

不動産投資を行うためには、自己資金を物件価格の50%程度を貯めてから日本政策金融公庫にご自身で融資の打診をする方法が現実的な方法になるでしょう。例えば、物件価格が1,000万円であれば500万円を融資してもらうような形になります。

年収300万円で不動産投資ローンを借り入れすることは原則難しいですが、年収400万円の方が取れる方法の一つである日本政策金融公庫の活用で選択肢は出てきます。 戸建てや築古区分マンションでの不動産投資が具体的な選択肢になるでしょう。また自己資金は物件価格の50%以上は必要になります。購入時で全ての自己資金を活用してしまうと、万が一の生活費がなくなってしまうリスクも避けたいため、不動産投資を行ったとしてもある程度自己資金が残るようにしてから物件を検討するようにしましょう。なお、日本政策金融公庫の融資を打診する際には、物件の表面利回りが高いことがポイントになります。築古の金額が比較的安い物件をターゲットにしていくため、利回りは10%以上最低でも出るような物件で打診すると良いでしょう。

融資審査で知っておきたい「属性」の項目

先ほど少しだけ触れた「属性」について少し深掘りします。注意点として、一つ一つの属性が単独で判断されるのではなく、「総合的に判断される」ということを押さえておきましょう。

金融機関が見る「属性」のポイント

それぞれの属性が実際に金融機関によってどのように評価されているのかも紹介します。

まず「職種」によって評価が異なります。一般的に公表されているわけではありませんが、高く評価される職業は「医師」「士業」「公務員」と言われいます。 医師や士業は定年がない点と収入の多さなどが評価されます。ただし開業医の場合には、後述する自営業に含まれるため、収入との兼ね合いで評価されます。次に公務員ですが、倒産やリストラの可能性が低いこと、安定した収入という点が評価に繋がります。例え収入自体がそれほど高くなくても、一般企業と比べると収入が減少するリスクが少ないためです。このように収入の安定性が評価に繋がるという点で、評価順位は一般的には「上場企業→非上場の大手企業→非上場の中小企業→自営業者」とされています(非上場会社でも有名な大企業などのように例外はあります)。

また、勤続年数が長いほど評価は高くなりますし、転職回数が多いと低くなります。 失業リスクに関わり、外資系企業も評価が低くなることがあります。

「家族構成」では、単身者よりも、連帯保証人となる配偶者がいるほうが評価は高くなります。

「持ち家か賃貸か」については、住宅ローンを抱えていても影響はないとする銀行もあります。 あるいは逆に持ち家がある方が生活基盤がしっかりしていると評価するケースもあります。

サラリーマンが属性を改善するコツとは

簡単に変えられないように思える属性ですが、実はいくつかの対策があります。 ここでは、属性を上げたいときに役立つ3つの対策をご紹介します。

クレジットカードの解約・限度額の引き下げ

クレジットカードの利用状況は、クレジットヒストリーとして記録されており、これまで利用した金額だけでなく、滞納歴の有無などまで確認でき、ローンの審査に影響する重要な信用情報となります。 また、信用情報に問題がなくても、利用残高が多いというだけで属性が下がってしまいます。 カード会社から借りられる総額が多いほど借り入れが増えやすくなり、返済能力が低下する可能性が高まると判断されるためです。 現在、複数社と契約している方は、使用頻度が低いクレジットカードを解約するのが属性を上げる有効な手段のひとつです。 また、借入限度額を最低限の金額まで引き下げるのも有効です。 クレジットカードは所有しているだけで属性が下がる可能性があるので、必要に応じて利用することを心掛けましょう。 

他のローンの見直しをしてみる

複数のローンを契約している方は、それだけで属性が下がってしまいます。 以下のような対策が考えられるので、可能なものは実践してみましょう。 ・ローンを借り換えて金利を抑える ・繰り上げ返済で残債を減らす ・繰り上げ返済で完済する 2つ以上のローンを契約している方は、借り換えシミュレーションを行うのがおすすめです。 契約先をひとつにまとめることで、毎月の返済額を減らすことができます。 また、可能な範囲で繰り上げ返済をするのもよいです。 一部でも大丈夫で、残債を減らすことが重要です。 残債が減ると、新たに借りられるお金が増えます。 

不安定な副業は避ける

収入の属性でチェックされるのは、安定した返済が可能そうかどうかです。 融資を受けやすくするため、副業をして収入を増やそうと考える方がいるかもしれません。 ただし注意点として、収入が安定しにくい副業はそもそも収入としてみなされない場合があります。 また、勤め先の企業から独立して収入を得たいという方もいるでしょう。 もちろん独立はメリットもありその人にとっては有益な選択肢でも、ローンの審査上よく見られない可能性があります。 特に独立した直後は収入が不安定とみなされる可能性もあり、収入の属性が下がるリスクがあるためです。 独立を考えているなら、企業に勤めているうちにローン契約をするのが得策と言えます。 

まとめ

投資用不動産ローンの融資限度額

一般的には10〜20倍と言われています。

金融機関が見る「属性」のポイント

・職種

・勤続年数

・家族構成

・持ち家か賃貸か

属性を上げるためにできること

・クレジットカードの解約、限度額の引き下げ

・他のローンの見直しをしてみる

・不安定な副業は避ける

今回の記事では、不動産投資ローンの融資限度額の目安、年収別の融資額とおすすめの不動産例などに解説しました。

こちらを参考に自分の融資額の目安、自分に合った不動産投資物件など、イメージできるようになれば幸いです。

まだまだ知っておきたい不動産投資の知識はたくさんありますが、今回の記事で不動産投資がより身近に感じられ、挑戦する方が少しでも増えてくれればとても嬉しいです!

他のことを知りたい、もっと詳しく知りたい、なにも分からないけどとりあえず興味がある、など、 ぜひ不動産投資のプロであるライフアートエージェンシィにお気軽にご相談ください!

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この記事を書いた人

ライフアートエージェンシィ

東京都目黒区下目黒の不動産会社です。
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