不動産投資で東京の物件がおすすめな理由を徹底解説！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資を行う上で、東京の物件はとても人気のあるエリアです。

なぜそこまで東京が人気なのでしょうか？

今回は、東京の物件のメリットデメリットや東京エリア内でおすすめな場所、不動産投資を行う上で押さえておきたいポイントについて解説します。

【メリット】不動産投資で東京の物件がおすすめな理由

はじめに、東京で不動産投資を行うメリットについてみてみましょう。

地価が下落するリスクが低い

東京は流入人口も多く、人口が増加傾向にあるため、人口が減少傾向にある地域と比べて地価が下落するリスクは低いと言えます。
地方の場合、進学や就職を理由に県外へ転出することが多く人口が減少したり、さまざまな要因によって地価が下落するリスクがあります。
しかし、人口が増加している東京では、上記のような要因で地価が下落するリスクは低く、長期的な不動産投資に向いていると言えます。

家賃が下落するリスクが低い

不動産の家賃が下落する大きな要因は、周辺地域の賃貸需要の減少と、物件の経年劣化です。
経年劣化については、適切なタイミングで修繕することが大切ですが、一方で、周辺地域の賃貸需要の減少については、所在地を慎重に確認する必要があります。
人口が減らないエリアで入居者が常に見込めるような流動性の高い地域を選ぶことが大切ですが、東京は言うまでもなく、他の地域に比べて賃貸需要が高いため、家賃が下落する恐れは低いといえるでしょう。

売却しやすい

不動産は流動性が低く、また価格の変動も起きにくいという特徴があります。
不動産の流動性とは、物件の換金がしやすいかどうかと言うこと。不動産は買い手が見つかるまでに時間がかかりやすく、換金できるまでの期間が比較的に長いと言われています。
人口減少などが懸念されている地方では、特に流動性が低い傾向にあります。なぜなら、東京と比べて地方の物件を購入したいと思う人は少ないため、売却に時間がかかり、結果長期化してしまう場合もあります。
一方で、東京であれば、地方に比べて物件の購入希望者や取引事例も多いため、比較的流動性が高く売却しやすいでしょう。

【デメリット】不動産投資で東京の物件がおすすめな理由

多くのメリットがある一方でもちろんデメリットも存在します。
続いては、東京で不動産投資を行う際のデメリットについて見ていきましょう。

地方に比べて利回りが低い

東京の賃貸需要が高まるとともに、家賃収入に対する価格も上がっていることから、東京の利回りは地方と比べて引く傾向にあります。
表面利回りで比較すると、地方の新築マンションで5～6％以上なのに対し、東京の新築マンションは3～4％の物件が多くみられます。表面利回りだけで判断することはできませんが、これだけの差になることが見て取れます。
地方のマンションでは東京に比べて空室リスクが高いものの、大きな収益を上げられる傾向にあるといえるでしょう。

エリアによって状況が異なる

東京とひとくくりにしても、実はエリアごとに特徴や注意点に違いがあります。
同じ東京都内であっても、時価や人口割合はエリアごとに異なっており、また、周辺状況や商業施設の有無などの環境によっても賃貸需要は大きく異なります。
不動産投資を行う際には、東京ならどこでも大丈夫と安易に思わずに、対象物件のエリアについて詳しく調べることが大切です。

回転が早い

東京の不動産は地方に比べて、入居と退去の回転が早い傾向にあります。
特に都心部では一人暮らしの学生や単身者が多く、卒業や転勤、転職など生活環境の変化が起こりやすいと言われています。
入居と退去の回転が早いと、そのたびに部屋のクリーニングや修繕を行う必要があり、こうした経費は収益性を圧迫する要因にもなります。このような細かな経費にも注意する必要があります。

【おすすめエリア】不動産投資で東京の物件がおすすめな理由

ここまで東京で不動産投資を行う際のメリット・デメリットについて解説しました。
では、東京で不動産投資を検討した際は、どのエリアを選べば良いのでしょうか。ここからは、都内を都心エリアと下町エリアの2つに分けて解説していきます。

都心エリア

都心に位置する中央区、港区、千代田区、新宿区、渋谷区の5つの区を「都心5区エリア」と呼びます。
これらの地区はいわゆるオフィス街地区と言われており、アクセスの良さからも高い需要が期待でき、安定した家賃収入が見込めます。
しかし、都心における収益物件の価格は非常に高騰しており、利回りは低くなる傾向にあります。

下町エリア

都心から離れることで、物件価格を抑えられ、場所によっては高い利回りも期待できます。
下町エリアでは再開発が続々と進行しており、駅前で高層ビルの建設や駅の改修、新たな商業施設やオフィスビルの建設なども増え、利便性はさらに高くなると考えられます。今後さらに下町に集う人は増え、賃貸需要は高まっていくでしょう。

東京での不動産投資を成功へ導くためのポイント

ここでからは、不動産投資を成功へ導くためのポイントをいくつかご紹介していきます。

目標（ゴール）を決めておくこと

不動産投資では、何を目指すのか目標を予め決めておくことが大切です。
相続税対策、所得税・住民税の節税対策、老後のためなどを目的に、いつまでにどのくらいの収入を得たいのかを具体的に決めておくとよいでしょう。
この目標を最初に決めておけば達成するにはどうしたらよいのか、どのような戦略を取る必要があるのかが見えてくるはずです。

収支シミュレーションを作っておく

不動産投資は、株やFXなどと違い「事業である」ということを意識しましょう。
多くの方は、不動産投資において物件を購入するまでに着目しがちですが、実際は、購入後に黒字になるよう運営していくことが大切であり、やることは膨大です。運営が赤字にならないよう事前のシュミレーションはしっかり行うとよいでしょう。
なお、シュミレーションで大切なことは、厳しい条件で行うことです。黒字の金額よりも、赤字が最大でいくらになるリスクがあるのか、赤字が出た場合事業を継続していくにはいくら現金があればいいのかといった点を把握するとよいでしょう。

リスクを把握し、準備しておく

不動産投資で起こりうるあらゆるリスクを事前に把握し、対処法を準備しておくことも大切です。
ここでは不動産投資で起こりやすいリスクをいくつか紹介します。

・空室リスク
不動産投資において最大のリスクと言われているのが空室リスクです。
入居者の有無はとても重要で、長期間空室が続いてしまうと、融資の返済にも影響が出てしまいます。入居者がなかなか決まらないとなると、家賃を下げたり、リフォームで差別化を図るなどの工夫が必要となります。
空室リスクを避けるためには、駅近な物件、利便性の高いエリア、賃貸需要が高いエリアなど、高い入居率を確保できるかを見極めるようにしましょう。

・家賃滞納リスク
空室リスクとともに注意したいのが、入居者の家賃滞納リスクです。
家賃の滞納がないように、事前に入居希望者を審査し見極めることが重要となります。

・家賃下落リスク
次に家賃が下がってしまうというリスクです。家賃が下がる理由としては以下の2通りが考えられます。
1.近隣の物件が家賃を下げている。
2.経年劣化による家賃下落

不動産投資で東京の物件がおすすめな理由を徹底解説！ | まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は、 東京の物件のメリットデメリットから成功へ導くためのポイントなどについて解説しました。

今回のポイントをまとめると以下の通りです。

東京は、人口や企業も多く、需要も高いためにメリットが多いエリアと言えます。今後、不動産投資を行う際は、東京エリアも含めて検討していくとよいでしょう。

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