中古マンションによる不動産投資のリスク【注意点とポイントを徹底解説】

こんにちは!ライフアートエージェンシィです!

不動産投資の中で人気のある中古マンション。

利回りが高いなど様々なメリットがあり魅力的ですが、もちろんリスクもあります。

今回は、中古マンションで不動産投資を検討している方向けに中古マンション投資のリスクや注意点を中心に解説します。

今回の記事を参考にリスクを踏まえた上で不動産投資を検討してみてください。

この記事を読むとわかること

・中古マンション投資のメリット

・中古マンション投資のリスク

・中古マンション投資における注意点

中古マンション投資とは?リスクはあるの?

中古マンション投資とは、中古マンションを購入し、賃貸・売却することで収益を得る投資のことをいいます。中古マンションは、価格の下落が緩やかなため、投資目的で不動産を購入を検討している方に根強い人気があります。

新築マンション投資の場合、物件の購入価格は高くなりますが、最新の設備が整っているため、初期の修繕費は少額で済むことが多いでしょう。しかし、新築マンションは、中古マンションに比べて資産価値が下がるスピードが早い傾向にあります。

一方で、中古マンションの資産価値は比較的安定しており、過去のデータを参考にすることもできるため、購入後のマンション経営は安定して行いやすいのが特徴です。

中古マンション不動産投資のメリット【リスクよりも多い】

◆購入価格が安い

不動産投資においては、立地が特に重要となりますが、中古マンションであれば立地条件の良い物件を安い価格で購入することができるため、安定した運用になる可能性が高くなります。

◆利回りが高い

中古マンションの利回りは、新築マンションと比較すると高い傾向にあります。中古マンションは安く購入できるため、入居者が安定して入れば、高利率で収入を得ることができるでしょう。
しかし、不動産投資における利回りには、表面利回りと実質利回りがあり、特に諸経費を考慮した実質利回りにも注目することが大切です。「高利回り」という言葉だけで判断せず、経費や将来的なリスクも踏まえて判断するとよいでしょう。

?利回りの種類とは?
表面利回り = 年間家賃年収 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り = {(年間家賃収入-年間の支出)÷ 物件価格 }× 100

◆資産価値が安定している

中古マンションは、物件の資産価値が安定しているため、いざという時に売却を考えることも可能です。
新築マンションの場合、建物の価値が一番高い時から年数が経過するにつれてどんどん評価が下がっていきます。一方、中古マンションでは、建物の評価はほとんどなく、土地の評価が資産価値となるため、下落は緩やかであると言えるでしょう。

◆収入を予算しやすい

中古マンションでは、過去の賃貸実績があれば家賃収入を予想することが可能です。すでに入居者がいたり、過去のデータや状況(家賃や空室率など)に基づいて推測ができるため、今後の家賃収入を予想しやすく、キャッシュフロー計画も立てやすいため、投資が失敗するリスクも減らすことができるでしょう。

中古マンション不動産投資のリスク

ここまで中古マンションの良い点を中心に解説しました。しかし、不動産投資にはリスクがつきものです。後々、後悔しないためにも事前にリスクについて確認することをおすすめします。

では、中古マンション投資の主なリスクとは何があるのでしょうか。下記に主なリスクを挙げていきます。

空室リスク

不動産投資において最大のリスクと言われているのが空室リスクです。

入居者の有無はとても重要であり、長期間空室が続いてしまうと、融資の返済にも影響が出てしまいます。入居者がなかなか決まらないとなると、家賃を下げたり、リフォームで差別化を図るなどの工夫が必要となります。

空室リスクを避けるためには、「好立地」「入居者募集業務が強い管理会社」を選ぶとリスクはかなり減らせるはずです。物件購入の段階で、長期的に需要が見込まれそうな立地の物件を選ぶ、入居者募集業務に強い賃貸管理会社を選んで契約を結ぶことでも空室リスクは軽減します。

家賃下落リスク

次に家賃が下がってしまうというリスクです。家賃が下がる理由としては以下の2通りが考えられます。

1.近隣の物件が家賃を下げている。
この場合、自身の物件も家賃を下げていかないと入居者は付きづらいでしょう。

2.経年劣化による家賃下落
当然ながら、新築当初と同額の家賃で募集してもよっぽどの魅力がない限り入居者は決まらないでしょう。

修繕リスク

築年数が経過している物件は、設備も古くなっています。

エアコンやトイレ・洗面所の排水口のつまりが発生したり、共有部分(エレベーター、外壁など)の改修が発生し、多額の費用がかかる場合があります。費用が掛かりすぎてしまうと、想定していた利回り通りに運用できなくなることもあるので注意しましょう。

中古マンション不動産投資の注意点【理解をしてリスク軽減】

利回りに左右されないこと

不動産投資の利回りは、主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

インターネットに掲載されている物件などに記載されている利回りは「満室時を想定した表面利回り」がほとんどです。もちろん、高ければ高いほど魅力的に感じますが、中には入居者が半分も埋まっていない物件もあります。つまり、満室時の想定収入・表面利回りだけで判断するのはとても危険です。

また、空室の部屋の想定家賃を相場より高めに設定し利回りを掲載している場合もあります。満室時の賃料が本当に適正なのかどうかを見極めることもとても重要と言えるでしょう。

節税効果に騙されないこと

不動産投資は「損益通算ができるため節税になる」という言葉をよく耳にします。

初期投資額が大きくなり赤字経営となってしまった場合や不動産所得を十分に得ることができなかった場合に利用できる制度が「損益通算」です。

損益通算を行うと、課税対象の所得が減少し、給与所得に対する所得税・住民税が節税できます。不動産投資では、赤字になりやすい初年度や収益が出るまでの間に効果的な節税手段といえます。

しかし、節税効果よりも損失部分が大きくなると、結果的に損をすることは理解しておかなければなりません。節税効果に騙されて損失を出しても大丈夫と考えていると、大幅な損失を被る場合があるため注意しましょう。

借入金は計画的に利用すること

不動産を購入する際にはローンを組む方がほとんどです。借入金を多くすることで、少ない資本でも投資が可能となりますが、一方で、利益が出づらく、失敗する可能性も高くなってしまうため注意が必要です。

借入金が多いということは、利息も含めると通常以上の費用を支払って物件を購入しなければなりません。借入金が大きいほど、利息の支払い分だけでも高額となり、実質の利益が出るのは遅くなってしまいます。

ローンを組む際は、計画的に利用するようにしましょう。

中古マンションによる不動産投資のリスク【注意点とポイントを徹底解説】 | まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は、中古マンションで不動産投資を検討している向けに中古マンション投資のリスクや注意点を中心に解説しました。

今回のポイントをまとめると以下の通りです。

今回のポイント

・中古マンション投資ではメリットも多いが、もちろんリスクも存在する。

・主なリスクは「空室リスク・家賃下落リスク・修繕リスク」の3つ

・中古マンション投資を行う場合の注意点は、

 「利回りに注意」「良い言葉に騙されない」「借入金は計画的に」

不動産投資を検討し始めている方は、事前の情報収集は大切です。その際は、メリットなどの良い点だけでなく、リスクや注意点も含めた情報も理解しておくようにしましょう。

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この記事を書いた人

Tsuritani