中古マンションで不動産投資を失敗しないためには【ポイント解説！】

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資では近年、中古マンションへの投資が人気となっています。

しかし、不動産投資を検討し始めると失敗を恐れ迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。

今回は、中古マンション投資においてよくある失敗や失敗しないためのポイントなどを解説します。

中古マンション投資とは？【失敗しない不動産投資】

中古マンション投資とは、中古マンションを購入し、賃貸・売却することで収益を得る投資のことをいいます。中古マンションの価格は、価格の下落が緩やかなため、投資目的で不動産を購入を検討している方に根強い人気があります。

新築マンション投資の場合、物件の購入価格は高くなりますが、最新の設備が整っているため、初期の修繕費は少額で済むことが多いでしょう。しかし、新築マンションは、中古マンションに比べて資産価値が下がるスピードが早い傾向にあります。

一方で、中古マンションの資産価値は比較的安定しており、過去のデータを参考にすることもできるため、購入後のマンション経営は安定して行いやすいのが特徴です。

よくある失敗理由【中古マンションで不動産投資】

中古マンション投資で失敗する理由は必ずあります。ここからは、どのような理由で失敗するケースが多いのかを解説します。失敗する理由を知ることで、リスクの少ない不動産投資を目指しましょう。

需要が獲得できていない

不動産投資では需要の確保は必須であり、適切な需要が取り込めていないと投資は失敗してしまいます。

そもそも不動産投資で利益が得られるのは、需要が高い物件を購入後、売却の際に有利な状態で交渉ができるためです。つまり、需要が獲得できていないと利益は出ないため、需要を確保するためには条件をどんどん下げていかなければなりません。条件を下げると予定していた利益を得ることが出来ず、損失のまま終わってしまうといったことも起こり得ます。

需要の獲得は、そのまま利益の獲得に繋がります。需要が低いと失敗する可能性が高くなるということは理解しておきましょう。

初期投資が高い

不動産投資で失敗する理由の多くは、初期投資の高さにあります。

中古マンションは比較的安く購入ができますが、入居者の有無によっても状況は異なります。もし、入居者がなかなか決まらない場合、差別化を図るためにリフォームやリノベーションを行うことで、せっかく安くマンションを購入したとしても多額の費用がかかってしまう、といったこともあるでしょう。

このように初期投資が高いほど、費用を回収し終えて実際の利益が出るまでには時間がかかります。大きな収益があっても、費用を回収しきるうちは常にマイナスの状態であり、その状態が長く続くことで経営が難しくなるケースも多いため注意が必要です。

維持費が高い

中古マンションは購入後の維持費も多くかかります。

維持費は物件によって異なりますが、築年数の経過した古いマンションほど維持費が高くつきやすくなります。維持費が高すぎると、利益を圧迫して損失が増えるため、失敗を招きやすい原因ともいわれています。

中古マンションは比較的安く購入できますが、初期費用と同様に、維持費がかさんでしまい結局高くついてしまった、といったことがないよう注意しなければなりません。

管理不足

中古マンションは購入後、きちんと管理することが大切です。

マンションは少しずつ老朽化し、部屋も汚れていくため、放置すると物件価値はどんどん下がってしまいます。状態が悪くなったままマンションを売り出しても、買い手がつきづらく、仮に需要があったとしても価格の値下げを求められることも多いでしょう。

管理がずさんになってしまうと物件の価値は下がり、そこから復活させるためには余計なコストがかかります。本来不要なコストが発生することで損失が増え、不動産投資が失敗してしまった、といったことがないよう注意しましょう。

利益が小さい

利益が小さいのも不動産投資の失敗理由のひとつです。

利益が小さいと費用回収が難しく、物件を維持する手間を考えると実質損失になるケースが多いです。

また、不動産投資は物件を購入して終わりというわけではなく、運用・売却までしっかり手をかけなければなりません。 利益が小さいことでモチベーションが下がってしまい、失敗につながってしまう場合も多くあります。

成功へのポイント【中古マンションで不動産投資】

ここまでは、中古マンション投資でよくある失敗理由をお伝えしました。不動産投資は、なかなか利益が出ずに苦戦することもありますが、やり方次第で成功を目指すことももちろん可能です。

ここからは、成功させるためのポイントについて解説していきます。

需要の確認

中古マンションを購入する際には、必ずその物件が賃貸需要の見込める立地であるのかどうかを確認しましょう。

なお、立地は二段階に分けて考える必要があります。

① 市区町村単位
現在も人口が増えているような都市を選ぶとよいでしょう。日本は人口減少が進んでおり、今後は人が減っていく地域と増えていく地域との差がが明確になると予想されています。東京・名古屋・大阪の三大都市と政令指定都市を中心としたエリアは、急激に人口が減少する可能性は低いといえます。

② 地域ごとの個別事情を勘案した立地
人口が減らないエリアの中でも、良い場所悪い場所は存在します。人口が減らないエリアの中でも入居者が常に見込めるような流動性が高い地域を選ぶとよいでしょう。

なお、流動性が高い地域の代表的な選定方法を下記に記載します。
・駅から遠い場合、バス便は15分に1本以上あるのか。
・最寄り駅の乗降者数は多いのか。
・物件の周囲に大きな工場や学校等の賃貸需要の見込める施設があるか。　等

資産価値に注目する

不動産投資を目的にマンションを購入する場合、資産価値が高く、利益が出るかどうかが最重要項目となります。

自分が住みやすいかどうかではなく、投資用に購入して得をするかを考える必要があります。自分では住みづらいと思っていても、他の人にとっては住みやすいと感じたり、そもそも資産価値が高い物件であれば、その物件は購入する価値があります。反対に、自分にとって価値が高いと感じていても、世間的な価値は低い場合もあるため、購入する際は注意しましょう。

収支計算は慎重に

不動産投資は収益が出て終わりではなく、収益と損失を比較していかに利益が出ているかが重要となります。そのため、収支の計算は念入りに行う必要があり、事前にあらゆる要素を想定し細かく確認しておくとよいでしょう。

不動産投資を始める際に利益の最大額を計算すると夢が膨らみますが、必ずしも上限いっぱいまで利益を獲得できるとは限りません。実際には「想定していた収益を下回ってしまった」という場合も多いです。

収支の計算は慎重に行い、万が一マイナスが出た場合にはどう対処するかまで考えておくとよいでしょう。

メリハリのあるコスト削減

利益を高めるには、収益の増収だけでなく、出費の削減も重要となります。無駄なものの費用は可能な限り削減しましょう。

ただし、コストカットの一つとして、不動産投資にかけるお金を小さくすることはおすすめしません。コストカットとは、あくまで無駄を省くことが重要であり、不動産投資に必要な費用まで削減することではありません。

必要経費を小さくしたために失敗するケースもあるため、お金をかけるところにはしっかりお金をかけ、削減するとことは削減するといったメリハリをつけることが大切です。

費用対効果を考慮する

お金をかける際には費用対効果を考えることも大切です。

マンションの管理方法を例に考えてみましょう。

中古マンション投資を行う際、物件の管理・維持はとても重要です。そのような管理・維持を自身で行うのか、管理会社に委託するのかによって、負担度は異なります。

もちろん、管理を自身で行うことで費用をかける必要はなくなりますが、その分、肉体的・時間的コストは増え、管理が行き届かない場所も出てくる可能性があります。一方で、管理会社に委託をすると、費用はかかるものの、各種コストが抑えられ、細部まで徹底した管理が可能となります。

金銭面以外でのコストを含めた費用対効果を考慮し、お金をかけるべきかどうかを検討するようにしましょう。

【失敗を避ける】中古マンションで不動産投資で注意点とは？

利回りに左右されない

不動産投資の利回りは主に下記の2種類があります。

表面利回り　＝　年間家賃年収 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り　＝　｛（年間家賃収入－年間の支出）÷ 物件価格 ｝× 100

インターネットに掲載されている物件などに記載されている利回りは「満室時を想定した表面利回り」がほとんどです。もちろん、高ければ高いほど魅力的に感じますが、中には入居者が半分も埋まっていない物件もあります。つまり、満室時の想定収入・表面利回りだけで判断するのはとても危険です。

また、空室の部屋の想定家賃を相場より高めに設定し利回りを掲載している場合もあります。満室時の賃料が本当に適正なのかどうかを見極めることもとても重要と言えるでしょう。

節税効果に騙されない

不動産投資は「損益通算ができるため節税になる」という言葉をよく耳にします。

初期投資額が大きくなり赤字経営となってしまった場合や不動産所得を十分に得ることができなかった場合に利用できる制度が「損益通算」です。

損益通算を行うと、課税対象の所得が減少し、給与所得に対する所得税・住民税が節税できます。不動産投資では、赤字になりやすい初年度や収益が出るまでの間に効果的な節税手段といえます。

しかし、節税効果よりも損失部分が大きくなると、結果的に損をすることは理解しておかなければなりません。節税効果に騙されて損失を出しても大丈夫と考えていると、大幅な損失を被る場合があるため注意しましょう。

借入金は計画的に

不動産を購入する際にはローンを組む方がほとんどです。借入金を多くすることで、少ない資本でも投資が可能となりますが、一方で、利益が出づらく、失敗する可能性も高くなってしまうため注意が必要です。

借入金が多いということは、利息も含めると通常以上の費用を支払って物件を購入しなければなりません。借入金が大きいほど、利息の支払い分だけでも高額となり、実質の利益が出るのは遅くなってしまいます。

ローンを組む際は、計画的に利用するようにしましょう。

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いかがでしたでしょうか。

今回は、中古マンション投資におけるよくある失敗や失敗しないためのポイントなどを解説しました。

今回のポイントをまとめると以下の通りです。

中古マンション投資では、今回のように注目すべきポイントがたくさんあります。失敗を未然に防ぐためにも注意点などをきちんとおさえ、計画的に投資を行うとよいでしょう。

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