不動産投資で人気の中古マンション！ メリット・デメリットとは？

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

近年、不動産投資を検討する人が多くなっており、なかでも中古マンションへの投資が人気となっています。

では、中古マンション投資にはどんなメリットがあるのでしょうか？

今回は、中古マンションを購入し不動産投資を行った場合のメリット・デメリットを中心に解説します。

中古マンション投資とは？【不動産投資の基本】

中古マンション投資とは、中古マンションを購入し、賃貸・売却することで収益を得る投資のことをいいます。中古マンションは、価格の下落が緩やかなため、投資目的で不動産の購入を検討している方に根強い人気があります。

新築マンション投資の場合、物件の購入価格は高くなりますが、最新の設備が整っているため、初期の修繕費は少額で済むことが多いでしょう。しかし、新築マンションは、中古マンションに比べて資産価値が下がるスピードが早い傾向にあります。

一方で、中古マンションの資産価値は比較的安定しており、過去のデータを参考にすることもできるため、購入後のマンション経営は安定して行いやすいのが特徴です。

不動産投資で中古マンションのメリットとは？

◆購入価格が安い

中古マンションの最大のメリットは、比較的安く購入ができるという点です。

不動産投資においては、立地が特に重要となりますが、中古マンションであれば立地条件の良い物件を安い価格で購入することができるため、安定した運用になる可能性が高くなります。

◆利回りが高い

中古マンションの利回りは、新築マンションと比較すると高い傾向にあります。中古マンションは安く購入できるため、入居者が安定して入れば、高利率で収入を得ることができるでしょう。

しかし、不動産投資における利回りは、表面利回りと実質利回りがあります。特に注目してほしいのが諸経費を考慮した実質利回りです。

「高利回り」という言葉だけで判断せず、経費や将来的なリスクも踏まえて判断するとよいでしょう。

◆資産価値が安定している

中古マンションは、物件の資産価値が安定しているため、いざという時に売却を考えることも可能です。

新築マンションの場合、建物の価値が一番高い時から老朽化などの影響で年数が経過するにつれ、どんどん評価が下がっていきます。

一方、中古マンションでは、建物の評価はほとんどなく、土地の評価が資産価値となるため、下落は緩やかであると言えるでしょう。

◆収入を予算しやすい

中古マンションでは、過去の賃貸実績があれば家賃収入を予想することが可能です。

新築マンションの場合、あらゆる要素を踏まえ家賃収入がどのくらいになるかというのは、あくまでも予測の値でです。実際に入居者が決まった時の家賃が予想より低くなるケースも多々あります。

一方で、中古マンションの場合、すでに入居者がいたり、過去のデータや状況（家賃や空室率など）に基づいて推測することが出来ます。

中古マンションは、今後の家賃収入を予想しやすいため、キャッシュフロー計画が立てやすく、投資が失敗するリスクも減らすことができるといえるでしょう。

不動産投資の中古マンションのデメリットは？

◆修繕費が高い

中古マンション投資では、購入後に修繕費がかかりやすいのが大きなデメリットです。

築年数が経過してくると、当然ながら見た目や性能は劣化していき、修繕を行う箇所や頻度が多くなります。
一棟マンションであれば、エレベーターや給排水設備など共用設備の大規模な修繕費がかかり、区分マンションでは、キッチンやユニットバスなどの修繕や交換が必要な場合もあります。

せっかく安く購入した中古マンションでも、設備の故障や物件が古いために入居者が集まらず空室が続く可能性もあります。不動産投資を行う際は、こうした追加の費用を加味した上で検討するようにしましょう。

◆空室リスク

不動産投資では空室のリスクは避けたいところです。

新築マンションと比較すると中古マンションは設備等が劣っていたり、見た目が古かったりなどで入居者がなかなか決まらない場合もあるでしょう。

しかし、入居者によっては立地条件を重視する場合もあるため、立地条件とマンションの管理状態を維持することによって、空室のリスクは避けられる可能性もあります。

中古マンションを購入した際は、適宜の修繕を行うとよいでしょう。

◆災害リスク

日本は自然災害が多く、また近年では、台風や地震等による自然災害リスクに対する危機管理意識が高まっています。自然災害による建物の損傷が発生すると、高額な修繕費用が掛かる可能性があります。

不動産投資において主な災害リスクは下記のようなことが考えられます。

・売買契約締結後から物件の引渡し完了までの間に自然災害が発生し、建物が滅失した。
・地震により建物の外壁にひび割れができた。
・火災により、エレベーターなどの付帯設備が損傷した。

災害対策として、各自治体で公開されている「防災マップ」や「洪水ハザードマップ」、「地震発生による液状化分布図（液状化マップ）」などを確認することをおすすめします。また、火災保険への加入や修繕積立金の設置等も一般的な対応策の一つです。

中古マンション不動産投資で押さえておきたいポイント

ここまでは、中古マンションのメリットとデメリットについて解説しました。
では、実際に中古マンションの購入を検討した場合、どのようなことに注目すればいいでしょうか？

◆立地が良く資産価値が高い物件を選ぶ

中古マンション投資では、築年数が経過しても入居率を維持するために、新築では購入できない好立地な物件を選ぶとよいでしょう。

立地が良い物件は、土地の評価も高く資産価値が落ちにくくなっています。メリットでもお伝えした通り、資産価値が安定していると、いざという時に売却も考慮できるため注目するようにしましょう。

なお、将来的にも人口が激減しない大都市圏、かつ、駅に近い物件は比較的低リスクなため初心者に適しています。

ただし、好立地な物件は利回りが低下する傾向にあり、低リスクである反面、収益性は劣りますので、バランスをみて検討するようにしましょう。

◆大規模修繕の時期を確認

マンションは、時間が経過するとともに建物は劣化するため、随時大規模修繕を行います。

購入直後に「実はすぐに大規模修繕が必要だと分かり、多額の修繕費がかかってしまった」なんてことになってしまうと、予想外の出費によって予定していた利回りを大幅に下回ってしまう可能性があるため注意が必要です。

購入前には、物件の状態と大規模修繕が行われる時期をしっかりと確認しておきましょう。

◆売主が中古マンションを手放す理由を見極める

売主には中古マンションを売りたい理由が必ず存在します。なぜなら、利回りが良く、周辺環境や設備に問題ない物件であれば、売る必要がないからです。

例えば、利回りは良いが駅から遠く空室率が高い、駅近ではあるが老朽化が目立つ、物件の価値が下がっっているうちに損切りしたい、大規模修繕が近づいているので売ってしまいたいなど、さまざまな理由が考えられます。

売主が物件を手放す理由を考え、購入する価値があるのかどうかも見極めることも大切です。

◆物件の瑕疵をチェック

中古マンションを購入するにあたって、建物がしっかり管理されているかも重要なポイントです。

管理会社がしっかりと建物管理を行っていない場合、エレベーターの故障やマンションの美観が損なわれるなど、入居者に不便や不快感を与えてしまいます。

なお、建物管理については以下をチェックするとよいでしょう。

・給湯器やガスコンロなどが正常か
・水回りのトラブルはないか
・雨漏りはないか
・ドアの開閉に問題がないか
・クローゼットの中などにカビやシミがないか　など

場合によっては、現地に出向き自分の目で確認をすることも不動産投資ではとても大切です。

不動産投資で人気の中古マンション！ メリット・デメリットとは？ | まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は、 中古マンションで不動産投資を行う際のメリット・デメリット､また中古マンションを購入する際のポイントを解説しました。

今回のポイントをまとめると以下の通りです。

中古マンションは新築マンションと比較すると、見た目の劣化や設備が劣っているなどデメリットもありますが、利回りが高く購入価格が安いなどメリットもたくさんあります。

今回の記事を参考にご自身でも理解を深めた上で、不動産投資における中古マンションの購入を検討してみてはいかがでしょうか。

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