ライフアートエージェンシィ 
こんにちは！ライフアートエージェンシィです！
不動産投資を考え始めると、マンション投資をした方がいいのか、アパート投資をした方がいいのか迷いますよね。
この記事では不動産投資においてのマンション投資とアパート投資の違いや、メリットデメリット、そして向き不向きについて解説しています。
この記事を参考にどちらの物件に投資をするのか参考にしてみてください。
・マンション経営とアパート経営の特徴
・マンション経営に向いてる人、向いていない人
・アパート経営に向いてる人、向いてない人
【不動産投資の基礎】アパートとマンションの違いはなに？
まずはアパートとマンションの違いから見ていきたいと思います。
アパートとマンションの定義について法的な規定はありませんが、一般的に不動産業界ではそれぞれの「構造」によって以下のように区別しています。
アパートの特徴
木造やプレハブ、軽量鉄骨造で建造された建物。1階〜3階建て。
マンションの特徴
鉄筋コンクリートや鉄筋鉄骨コンクリートなどで建造された建物。階数の制限なし。
つまり、マンションよりもアパートの構造のほうがより簡素的な造りであるということです。
よく「○○コーポ」「○○ハイツ」という言葉を目にしますが、これらも「アパート」に分類されます。
これは、あえて「アパート」という文言を建物名に使用しないことで、構造上のマイナスイメージを補っているという場合が多いです。
したがって、物件情報の外観や名称に惑わされることなく、「どんな構造なのか」をしっかりと見極めることが大切でしょう。
不動産投資の観点から注目したい５つのポイント【マンションとアパートの違い】
前述のとおり、「構造」によって分けられるアパートとマンションですが、不動産投資の観点からすると下記の５つのポイントがあります。
これらのポイントをしっかりと理解してマンションとアパートのどちらを自分が投資物件に選びたい方参考にしてみてください。
1. 遮音性
生活音による住民トラブルはよく発生するため、投資物件を選ぶ際には遮音性も注意したいポイントの一つです。
2. 安全性
東日本大震災以降、「防災」の重要性が高まっています。
中でも注目したいのが「耐火・耐震性」です。
しっかりとした耐火・耐震構造をもった建物のほうが、不動産投資には有利なため、安全性についても注目したいポイントです。
3. コスト
初期費用や修繕費やメンテナンス費用にも大きな差があります。
4. 空室リスク
「空室リスク」にも大きな差があります。
空室率が高い＝毎月の家賃収入を安定的に得られないため、空室は絶対に避けたいところです。
5. 防犯性
防犯面に関しては、 オートロックや監視カメラなどのセキュリティ設備が充実しているなど、防犯意識の高い女性目線で考えるとよいでしょう。
なぜなら、女性入居者に人気の物件は実は男性入居者にも人気になる傾向があるのです。
【不動産投資のアパート経営とマンション経営】それぞれの特徴
では、上記を踏まえてそれぞれの特徴をみてみましょう！
アパート経営
アパート経営では、マンションと比較してコストがかからないといえます。
規模が小さいため、少額から始めることができ、また修繕やメンテンナンスの費用に関してもマンションと比べると低価格になります。
ただし、アパートの場合は共用部分が外に露出していることも多く、また、構造素材がより簡素なこともあるため、劣化が早いのが欠点です。つまり、一度のメンテナンス費用は安くても、何度も繰り返しの出費となると逆にマンションよりもコストがかかっている、ということになりかねないため注意が必要です。
そのほかの特徴としては、管理のしやすさです。
管理会社に管理を委託してしまえば、アパートもマンションも違いはほとんどありません。
しかし、自主管理するとなると、負担感は異なります。
戸数が少ないアパートの方が管理しやく、また、 自宅近くにアパートがあればさらい管理がしやすくなります。マンションとなると、戸数が100戸近くになることもあり、こうなると自主管理は難しくになります。
マンション経営
構造性が高く、また、空室リスクも少ないでしょう。
構造については「遮音性・耐久性・セキュリティ」において、言うまでもなくアパートよりも充実している傾向があります。
まず、アパートとマンションの大きな違いと言えば、遮音性。
一般的に、木造 ＜ 軽量鉄骨・重量鉄骨 ＜ 鉄骨鉄筋コンクリート造 ＜ 鉄筋コンクリート造
の順に遮音性が高いと言われています。
つまり、マンションの方が遮音性が高いといえるでしょう。
次にセキュリティ面では、入口にオートロックを設けるマンションが多く、また、最近では、エントランスに扉を二重に設けるところも増えています。1つ目の扉は、誰でも入れる扉。2つ目の奥の扉はオートロックとし、入居者以外は原則入れないという設計となっています。インターフォンも2つ目の扉手前に設けています。皆さんもこのような設計を見かけたことがあるのではないでしょうか。
耐久性については、マンションは頑丈な鉄筋コンクリートで造られているため、外壁材をタイルや石など重くて硬い建材で仕上げています。したがって、見た目上の劣化が少なく、耐久性が高いといえます。なお、見た目上の劣化が少ないと、築年数が古くなったとしても有利に働きやすいとも言われています。
最後に、空室リスクに関しては、マンションは駅から近い場所に建てられていることが多く、リスクが低い傾向にあります。駅に近く利便性の高いエリアは、賃貸需要も高く、必然的に空室リスクが低くなっています。さらに、マンションにはアパートと比較すると耐震性やセキュリティに関して、良いイメージがあり、より空室リスクが低くなってるようです。
アパート不動産投資とマンション不動産投資あなたが向いているのはどっち？
ここまではそれぞれの特徴について解説していきました。では、どんな人がアパート経営・マンション経営に向いているのでしょうか。なお、どちらも一棟を投資した場合で考えています。
アパート経営に向いている人
アパート経営は、少額からスタートしたい方・意思を強く持っている方に向いています。
不動産経営では初期費用がどの程度必要になるのかも気になるところ。
【物件価格の平均】
・一棟アパート ：平均価格 6,566万円
・一棟マンション：平均価格 1億5,824万円
上記のようにアパート経営とマンション経営では、2倍以上の価格差があります。アパートは、部屋数が少なく予算も低いことから、初心者でも始めやすいのが魅力です。
マンション経営に向いてる人
マンション経営は自己資金に余裕のある方、長期投資を考えている方に向いています。
前述のとおり、マンションはアパートと比べて構造性が高く、空室リスクが低いのが特徴です。
そのため、数十年保有していたとしても、ある程度安定した収入を得ることができ、長期にわたり安定して不動産投資を行いたい方に向いています。
ただし、多額の資金が必要なため、ある程度自己資金に余裕がある人に向いています。
マンションは堅固な工法で建設され、一棟当たりの戸数も多いことから物件価格が高額になります。
その場合、不動産投資用ローンを組むことが一般的ですが、そのためにはある程度まとまった自己資金を用意する必要があります。
また、運営後の突発的な出費に備えても、自己資金を準備できていた方がよいでしょう。
【不動産投資を始めるにあたって】 マンション経営とアパート経営の違いとは？｜まとめ
いかがでしたでしょうか。今回は、アパート経営とマンション経営それぞれの特徴についてご紹介しました。
今回のポイントをまとめると以下の通りです。
・物件の「構造」については、事前の確認が大切！
・構造を見極めるポイントは「遮音性」「安全性」「コスト」「空室リスク」「防犯性」
・アパート経営の特徴「低価格」「管理のしやすさ」
・マンション経営の特徴「構造性が高い」「空室リスクが低い」
・アパート経営は、少額からスタートしたい方向け
・マンション経営は、長期投資を考えている方向け
上記を参考に、ぜひご自身にあった投資方法を検討してみて下さい。
不動産投資について相談してみたいという方はライフアートエージェンシィにもお気軽にご相談ください。
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