不動産投資における「レバレッジ」とは？意味を知ってその効果を高めよう！

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資をしている方、またはビジネスマンなら一度は耳にしたことがあるかもしれない「レバレッジ」という単語ですが、この意味についてご存じでしょうか？人によってはあまり聞き慣れない言葉かもしれませんね。

今回はこの「レバレッジ」をテーマに、まずはその基本的な意味についてご理解いただいてから、どんな場面でどうやって活用していくのか、その具体的な方法についても詳しく解説していきたいと思います。

投資活動を行うにあたり大切な概念となってきますので、ぜひここでその基礎を掴んでいただき、実際の運用に役立ててみてください。

【不動産投資の基礎知識】レバレッジとは？その意味を解説

まず基本的な言葉の意味として、「レバレッジ」とは「テコの原理」、つまり「小さい力で大きな効果をもたらす」を表します。不動産投資においては「小さい資金で投資効果を上げ、収益性を高める」という意味で使われます。

例えば不動産投資用物件を購入する際に、自己資金と金融機関からの借入金を併用することで、利回り以上に高い収益効果を出すことができるというものです。
よりイメージし易いように具体例を挙げてみますと、例えば自己資金が1,000万円あったとします。その1000万円元手に、満室時に年間80万円の家賃収入が見込める物件を購入した場合、利回りは8％です。ですが、もしこの自己資金1,000万円を頭金として、別途金融機関から2,000万円の借入を行い、見込み収益が前者の3倍である年間240万円の物件を3,000万円で購入したとします。「見た目の利回り」はどちらも同じ8％であるのに対し、実際の収益は3倍になります。

このように、借入金という他者から調達したお金を使って自分のお金＝自己資本の利益率を高めることを、不動産投資においては「レバレッジ効果」が高いと表現しています。

（参考：みずほ不動産販売ホームページ）

次項からの説明では、この「レバレッジ効果」を高めるための方法やその計算方法について詳しく紹介していきますので、ここでこの言葉の基本的な意味をしっかりと覚えておいてください。

不動産投資でレバレッジ効果を高めるために必要なこと

まずは元手となる「自己資金」を用意しよう

タイトルのとおり、レバレッジ効果を高めるためにまず1番初めに必要なのは、その元となる「自己資金」です。

不動産投資は、効果的にレバレッジさせることにより自己資金を増やしていくところにその醍醐味がありますので、まずは自己資金を用意することがスタートラインとなります。

自己資金ゼロ、または限りなく少額で投資が始める方法を知りたい人も居るかと思いますが、不動産投資とはレバレッジ効果を使って自己資金を増やしていくことが目的です。まずは増やしたい自己資金を用意した上で始めるようにしてください。

不動産投資における自己資金の目安

それでは、はじめに用意すべき自己資金の目安は一体どのくらいが妥当であるかというと、一般的には投資額の30％程度が適正とされています。

例えば1億円の投資用物件を購入する際には、自己資金は最低3,000万円必要ということです。

ただしこちらは借入希望者の属性や購入予定物件のスペックによっても大きく変わってくるため、一概には言えません。本人の社会的信用度・物件の担保価値ともに相場と比べ明らかに高いという場合には、頭金が少額で済むまたは免除される場合もあります。

上記の「投資額の30%」を目安としながらも、ご自身の属性や購入したい物件もしっかりと考慮に入れた上で用意する額を決定しましょう。

自己資金を用意するメリット

より計画的に資金調達ができるよう、自己資金を用意することのメリットについても触れておきたいと思います。自己資金を用意するメリットは主に以下のとおりです。

• 手取り収入が増える
• 返済リスクが減る
• オーバーローンリスクが減る

順を追って説明していきます。

まず、適正額の自己資金を用意することで手取り収入を増やすことができます。

「レバレッジ効果」とは借入金を活用し自己資金の利回り率を増やすことです。購入物件に対して借入金が多くなり過ぎると、不動産投資から得られる収入が減ってしまうということが起こります。借入金が増えるほどその返済額も高くなってしまうからです。

また手取り収入の最大額は自己資金の100％ですので、借入金の割合をを増えるとそれだけ手取り収入が減ってしまいます。

さらに、バランス良く自己資金を用意することができれば、返済リスクを減らすことが可能となります。

これはどういう事かというと、まず不動産投資で得られる純収益とは、家賃収入から諸費用を差し引いたものです。

賃料収入については「空室リスク」があり、空室が増えた場合家賃収入は当然減ります。さらに諸費用についても変動リスクがあります。特に修繕費については計画的に見積ることが困難で、物件の老朽化や物件設備の故障などによって突然発生する場合があります。

こうした突発的な支出のリスクに備え、一定額の自己資金を用意しておくことは必要です。

また、自己資金を用意しておけば、オーバーローンリスクも減らすことが出来ます。

オーバーローンリスクとは、ローン残債が売却額を上回ってしまうことです。借入金が多過ぎると、物件を売却したくてもオーバーローンとなり売却できないというリスクも出てきます。

十分な自己資金が用意しておくことで、このオーバーローンリスクを回避することが可能となってきます。

不動産投資のレバレッジ効果算出方法

不動産投資を進めていく中で、一体自分がどのくらいのレバレッジ効果を得られているのか、その有効性を確認したくなりますね。その場合は、

「実質利回り＞年間返済比率」であれば、レバレッジ効果が高いといえます。

まず物件の「実質利回り」とは、「年間の家賃収入を総投資額で割った金額」です。　　

「年間返済比率」とは、「年間の元利金返済を借入額で割った金額」です。　

「物件の実質利回り＞年間返済比率」である場合、収支はプラスとなり、レバレッジ効果が高いと判断することができます。

具体例を挙げてみましょう、

総投資額1億円、年間の家賃収入700万円、実質利回り5％の投資物件があるとします。　

この物件の年間の返済額が400万円、借入金が8,000万円、自己資金2,000万円、年間返済比率が5％の場合、レバレッジ効果が高いといえるでしょうか。　

結論からいってこの場合、実質利回り7％で年間返済比率5％、つまり「 実質利回り＞年間返済比率 」であるため、レバレッジ効果が高いといえます。

もし全額自己資金・現金1億円で物件を購入した場合、物件の実質利回りは7％なので700万円の利益を得ることができます。計算式は以下の通りです。

自己資金1億円×物件の実質利回り7％＝利益700万円　

一方で、同じ物件でローンを利用した場合はどうでしょうか。　

ローンを活用した場合自己資金は2,000万円ですので、そこに実質利回り7％を掛けると、140万円の利益が得られ計算になります。

自己資金2000万円×実質利回り7％＝利益140万円

借入金に実質利回り7％を掛けると、560万円の利益が得られます。

借入金×実質利回り7％＝利益560万円

ここから返済額の400万円を差し引くと、160万円が残ります。

利益560万円−元金返済400万円＝160万円

この160万円と、はじめに算出した140万円（ 自己資金2,000万円×実質利回り7％＝利益140万円 ）を足すと、300万円になります。　

160万円＋140万円＝300万円　

この利益300万円を自己資金2,000万円で割ると、15％となります。

自己資金で得た利益＋借入金で得た利益（300万円）÷自己資金（2,000万円）＝ 15％　

始めに算出した、「自己資金1億円で物件を現金購入した場合」の収益率は７％ですから、自己資金2,000万円＋借入金を活用したほうが、約２倍以上の収益率を挙げられることが分かります。

以上がレバレッジ効果の大きさを算出するための計算方法となります。簡単ですので覚えておきましょう。　

しかしここで注意したいのは、金利の低さに関わらず、年間の返済比率が物件の実質利回りを上回った場合はレバレッジ効果がなくなることです。

さらにレバレッジ効果がマイナス方向に働き、損失を出してしまう「逆レバレッジ」と呼ばれるリスクもあります。

こうした事態に備える意味でも、前述の「自己資本比率３０％」を目安に十分な自己資金を確保しておきましょう。

一定のレバレッジ効果を出したら不動産投資物件を売却しよう

ある程度十分なレバレッジ効果を出すことができたら、タイミングの良いところで物件を売却することをお勧めします。

不動産投資では、物件を売却せずにいつまでも所有していては、元手の自己資金をを回収することができないからです。

レバレッジ効果で高利回りの運用を達成した後には、自己資金回収のために約10年スパンで物件を売却していくことが必要となります。

10年程度であれば借入金の返済もかなり進んでいることが予想されますので、売却時に多少の値崩れを起こしていたとしても、十分に自己資金を回収することができます。

さらにもう1点付け加えるとすれば、将来売却することを視野に入れ、担保価値の高い物件を購入しておくことがとても重要です。

• 優良物件を選ぶこと
• 十分な自己資金を用意すること
• 適時に物件を売却し、自己資金を回収すること

レバレッジ効果を高めるために、上記３点を留意するようにしましょう。

不動産投資における「レバレッジ」とは？意味を知ってその効果を高めよう！ | まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産投資において、レバレッジ効果を高めることは大きな醍醐味であり魅力の１つであることがお分かりいただけたかと思います。

計算方法もシンプルですので、ぜひご自身の投資活動に役立ててみてください。

それでは今回の記事のポイントをまとめていきましょう。

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