【不動産投資への融資が厳しい！？】コロナ禍の情勢も踏まえて融資の受け方を解説します！

投稿日 2021年9月10日
更新日 2021年9月24日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資

こんにちは！ライフフアートエージェンシィです！

不動産投資を考えている多くの人が懸念しているとおり、現在コロナによる影響は不動産投資の世界にも及び、不動産投資への融資についてもとても厳しくなってきています。

さらにコロナ以外の要因も追い打ちをかけています。某金融機関における不正融資問題にはじまり、アパート建築会社による建築偽装などによって、不動産投資への金融機関の融資を取り巻く環境はさらに厳しさを増してきました。

購入金額の全額融資はほぼ通らない他、自己資金割合についても２～３割程度必要なケースが多くなっていると言われていています。

そこで今回は、このような厳しい状況下において融資を受ける方法や、融資を受けやすい人のタイプ、さらに今後のコロナの影響への予測についても解説していきます。

この記事を参考に不動産投資の融資に挑戦してみてください！

この記事を読むと分かること

・審査が厳しくなっている中で融資を受けやすくする方法

・融資を受けやすい人のタイプ

・コロナによる今後の影響の予測

不動産投資の融資審査は厳しい？

新型コロナウイルス感染拡大の影響で、不動産投資用ローンの融資方針を変えた金融機関もあり、全体的に厳しい状況は継続しています。

しかし、このような非常事態の最中においても、審査基準の項目自体は大きく変わらず、依然として借入希望者属性や資金力の高さを重視する姿勢は、どの金融機関においても共通しています。

それを踏まえた上で、審査に通りやすい条件を以下にまとめました。

自己資金比率が高い

金融機関がもっとも懸念するのは返済が滞るリスクです。

そのリスクヘッジのため自己資金比率はかなり重要視されます。

物件価格に対する頭金が多ければ多いほど、審査に通りやすい傾向にあります。

フルローンまたはオーバーローンでの融資は、よほどの与信がない限りは厳しいでしょう。

不動産投資を考えている人は、まずこの自己資本を用意するところから始めましょう。

購入物件の収益性が高い

購入予定物件の担保価値が高いほど融資を受けやすくなります。金融機関が担保価格を評価する際の基準は以下のとおりです。

入居率を維持できる
安定した家賃収入を見込める
好立地
木造アパートよりも鉄骨マンションが良い
将来的に売却価値がなくならない

条件にもよりますが、だいたいこのような物件が高く評価される傾向にあります。

年収や資産力が高い

貸付金額には「年収と法人の経常利益を合算した額の何倍まで」といった基準があります。よって年収や経常利益額が高ければ高いほど借入れ可能額が増えます。

勤務先の属性の信用度が高い

融資希望者の勤め先の事業内容や規模、売上高などの条件についても、金融機関の審査に大きく影響します。経営状況が安定していて社会的信用度の高い企業に勤めていることは、審査においてとても重要です。

しかし近年、某大手金融機関の不正融資事件などの影響もあって、そもそも融資自体が厳しくなっています。上記のように属性が単に高いだけは与信力の証明としては足りないとみなされ、それ以外にも「不動産賃貸業の知識や経験」などについても審査の対象となる傾向が強まってきており、投資物件を購入するハードルが以前よりも高くなっている現状があります。

金融機関との取引実績が豊富

金融機関は本人の信用力に加え、金融機関との取引実績も重視する傾向があります。または過去に取引実績がある人からの紹介や、定期預金を積み立てることなども審査に有利に働くケースがあります。

条件に合った金融機関を選んでいる

金融機関には「メガバンク」や「地方銀行」をはじめ、「信用金庫」「信用組合」など、その種類によって審査基準が変わってきます。それぞれの違いを把握し、自身の投資プランや属性に合った金融機関を選ぶことが大切です。また一つの金融機関に断られた場合でも、他の金融機関では融資を受けられる可能性もあるため、諦めずに調べる姿勢が大切です。

確実で具体的な事業計画書が作成できている

通常金融機関からの融資を申し込む際には、経営目的や計画、収支の見積、ローン返済計画、予想されるキャッシュフローの推移などを示した「事業計画書」を提出します。

この内容がいかに正確かつ現実的に実現可能であるかによって、金融機関からの信用度は大きく変わってくるといえます。
周辺調査をしっかりと行い、空室リスクや物件価値の下落リスクなどへのリスクヘッジに対し、具体例を提示したり数値を明確化することができれば、信用度が高くなる可能性があります。

不動産投資の融資に通りやすい人の属性は？

それでは次に、融資希望者の属性について見ていきましょう。融資審査が通りやすい属性としては、大体以下のようなものがあります。資金力や社会的信用度が安定的であるのが共通しています。これに関しても、コロナ前と後で特に大きく変わっていない印象があります。

地主などの資産家

地主をはじめとする富裕層はキャッシュだけでなく、その多くは担保となる不動産を所有していますので、金融機関にとってはもっとも安心して融資できる相手であると言えます。

公務員

公務員の安定性は不動産投資において大きなメリットといえます。民間企業と違いリストラの心配もなく、定年までの安定的な収入と退職金の保証もあるため、リスクの少ない属性と言えます。

士業（医師・弁護士・会計士・税理士など）

医師や弁護士、会計士や税理士といったいわゆる「士業」についても、その安定性が高く評価される傾向にあります。難関国家資格を所持しているこれらの属性の方は、健康であれば一生涯にわたり収入を得ることが出来るため、長期間の融資も審査がおりやすい傾向にあるでしょう。

大手企業に勤める会社員

最後に大手企業に勤めるサラリーマンです。勤務先や所属によって年収や安定感に違いがあるものの、融資希望者本人の「勤務年数」「役職」などがプラスの評価を受けた場合には融資が通りやすくなります。「毎月決まった額の給与収入がある」という点も強みと言えるでしょう。

コロナによる不動産投資への融資の影響は今後どうなっていく？

今後の融資はどうなっていくでしょうか。一部では「コロナが収束すれば不動産投資への融資も回復する」という見解もあります。たしかにウィルスが収束すれば金融市場も元通りになり、それに伴い不動産投資市場においても事態は収束するという予測も立てられるでしょう。

しかし一方で、「コロナの感染拡大での景気悪化が長期化した場合、不動産賃貸の需給悪化に加え既存の賃料収入の減少、さらには人口減少による空室リスク顕在化が早まる」といった可能性も大いにあり、警鐘を鳴らすべきでしょう。経済の悪化が賃料相場などに影響してきた場合、物件評価基準の見直しを迫られる可能性もあります。

そうなれば、金融機関の融資基準はより保守的になっていくと予想されます。

現在、たとえばコロナの影響で物件売却を余儀なくされるなど、緊急性の高い融資案件で立て込んでいること等もあり、投資目的の不動産への融資を積極的に行う金融機関は減少しています。

このように融資情勢の行方は不透明を極めており、予測は困難です。しかし、各金融機関の融資方針はそれぞれ異なります。地銀やノンバンク系であれば高い頭金や優良物件であれば積極融資をする所あります。こんな時だからこそ日頃からアンテナをはり、融資姿勢についての動向を注視しておきましょう。