【不動産投資の実質利回り目安】基礎知識を知って正しく活用しよう！

投稿日 2021年9月1日
更新日 2021年9月24日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資を始める際にもっとも重要視されるもののひとつに実質利回りがあります。

実質利回りは、不動産投資物件の購入における重要な判断基準です。

当然ながらその数値が高いほど投資効率が良い物件となります。

ただし、投資の目的を明確にせず、基礎知識も乏しいまま、単純に利回りの数値のみで物件を選んでしまうのは、投資に向かない不適切な物件を購入してしまう恐れがあり危険です。

そこで今回は、利回りの定義をはじめ、その平均や最低ラインなど、実質利回りを活用する上で不可欠な基礎知識をご紹介していきます。

不動産投資において大切な指標である実質利回りを正しく活用し、適切な物件購入を目指しましょう。

この記事を読むと分かること

・不動産投資の利回りの定義

・表面利回りと実質利回りの違い

・利回りの相場

・利回りの最低ライン

・不動産購入時の利回りの活用方法

不動産投資の利回りとは？実質利回りと表利回りの違い

利回りの定義

まず、不動産投資における利回りの定義は、「1年間満室だった場合に得られる賃料を、物件の購入額で割ったもの」であり、購入物件の収益性を示す比率です。

例えば、2,500万円で購入した物件を家賃9万円で貸した場合、1年間満室であれば得られる家賃収入は108万円となります。

この場合の利回りは、「1年間の家賃収入(108万円)÷物件の購入費(2,500万円)×100」で計算し、「4.3%」となります。
つまり、物件の購入金額に対し、毎年4.3%分の利益(108万円)を得られ、25年で投資金額を回収できる計算になります。

このように、利回りを正しく把握することで、投資金額回収までのプランニングがしやすくなるため、利回りについて正しく知ることは不動産投資において基本であり、不可欠な要素といえます。

また、先ほどご紹介した利回りは「表面利回り」と言われるもので、収益率を大まかに表した指標ですので、簡単に計算できる代わりに、正確な収益力を把握できるものではありません。

より正確な収益力を判断したい場合に必要となってくるのが、諸経費等も考慮した「実質利回り」です。

不動産投資において、表面利回りと実質利回りはどちらも不可欠な指標ですので、その違いをしっかりと解説していきます。

表面利回りとは

前述のとおり、不動産投資の表面利回りは、「1年間の家賃収入÷物件の購入費×100」で簡単に算出することができます。

投資物件の紹介サイトやパンフレット等に記載の利回り率のほとんどが、この表面利回りです。

ですが表面利回りは、物件購入時に発生する仲介手数料や物件管理費用等、家賃と購入額以外の情報が一切含まれておらず、実際の投資収益は、表面利回りよりも確実に低くなります。
ですので表面利回りは、購入金額に対して家賃がどの程度の高さで設定されているかを把握する指標として活用するのが適切です。
一般的には、表面利回りが高いほど投資のリスクが高くなり、高い投資効果を見込める代わりに、失敗した際の損失額も大きくなるといわれています。

実質利回りとは

一方実質利回りとは、表面利回りから前述の諸経費を引いたもので、より現実的な収益率を現したものです。

実質利回りは、「（1年間の家賃収入－年間諸経費）÷（購入時の諸経費を含めた物件購入額）×100」で算出できます。

年間諸経費とは、税金各種や保険料、管理会社へ支払う報酬、共用部分の水道光熱費、修繕費などです。

購入時の諸経費とは、不動産取得税や仲介手数料、司法書士への報酬、登記の際の印紙代などがあてはまります。

表面利回り同様、満室という状況が前提とはなりますが、実質利回りの方がより現実的な数値であり、実際の細かな収支計画を立てる際にはこちらを活用したほうが良いでしょう。

それぞれの活用方法の違い

２つの算出方法の違いをご紹介したところで、それぞれの活用方法をまとめてみます。

まず、表面利回りは「物件のおおまかな状況を把握する指標」として活用します。そして実質利回りについては、「実際の収支計画を立てる際の指標」と捉えるようにしましょう。
どちらも不動産投資をする上でとても大切な指標ですので、この違いをよく理解しておきましょう。

不動産投資は実質利回りを要確認【利回りの目安と相場】

投資用不動産の利回りの相場は、物件のスペックや立地条件等によって大きく異なります。

そのため一概には言えないものの、基本的には投資物件の利回りは、都心ほど低く、地方に行くほど高くなっていきます。これがどういうことなのか、説明していきたいと思います。

まず覚えておいて欲しいのが、不動産販売サイトに掲載の利回りは、ほぼ「満室時の利回り」であることです。

家賃相場については、都心と地方を比較して大きくは変わりません。しかし、この利回りの計算の分母である物件購入価格については、都心と地方では数倍違うということが十分ありえるのです。つまりこの物件価格相場の差が、利回りの違いとなって出てくるということです。

もちろん物件のスペック等によっても全く違いますが、一つの指標として覚えておくと良いでしょう。

さらにここでは、多くの方が購入を検討しているであろう都心部の区分マンションに絞り、指標となる利回り率を提示したいと思います。

都心部の区分マンションなら、築20年までであれば表面利回り5.5％前後、築20年～35年であれば7％～8％を上回れば、購入を検討する物件として価値があるといえます。

ひとつの参考にしてみてしてください。

不動産投資の利回りの平均と最低ラインについての考え方

投資物件の利回り最低ラインについても、条件によって大きく変わります。立地や物件構造、築年数等も物件価格に影響する要素はたくさんあり、当然これによって利回りも変わっていきます。

そのため利回りの最低ラインを見定める際は、数字だけではなく、その他の要素をしっかり考慮することが重要です。

よく言われる「利回り最低ライン10%」説は本当？最低ラインは投資プランによって変わる

不動産投資物件を選ぶ際、利回り10％以上を最低ラインとする考え方があり、関連書籍やインターネット上でもよく見受けられますが、果たして本当なのでしょうか？

結論からいって、利回りの最低ラインを10％とするかどうかは、投資方針にって変わってきます。

前述のとおり、物件の利回り水準は立地や物件スペックによって大きく異なります。さらに金利等の融資条件も影響してきます。

例えば、もし地方の高利回り物件を購入した場合、稼働率が低く、実際の利回りが満室時利回りを大きく下回ってしまうことが考えられます。

それであれば、利回り10％に拘らず、都心や関東エリアの主要駅で需要があり、高い稼働率を維持できる安定した物件の方が有利である場合もあります。

仮に立地やスペック等の条件が良くない物件を低価格で購入した場合でも、工夫次第では高利回りに転じる可能性もありますが、豊富な知識と経験がなければ難しいでしょう。

10%という数値だけではなく、その他の要素もしっかりと考慮した上で判断するのが望ましいでしょう。

不動産投資の利回り率のみにとらわれないことが大切

利回りは確かに不動産投資における重要な指標です。ですが、利回りの数値にこだわるあまり、他の要素を軽視してしまった場合、物件購入が失敗してしまう可能性があります。

まずは自身の不動産投資の方針と、それに沿ったプランニングをしっかりと定め、そこから利回りの数値を割り出すようにしましょう。

投資方針を決めず、しっかりとした計画も立てずに、単純に利回りの高さのみで物件を選んでも、利益を得ることは難しいでしょう。

物件のスペックは、利回りだけで判断できるものではありません。前述の諸条件や融資条件に加え、その時代の経済状況にもよります。時代は常に変化し、不動産投資の現状も常に変化しています。状況に応じた正しい判断が必要です。

はじめに自身の方針と経済状況に応じた投資計画ありき、それから利回り率ということを念頭におきましょう。