【不動産投資で節税対策】シュミレーションを交えて解説します！

投稿日 2021年8月19日
更新日 2021年9月8日
著者ライフアートエージェンシィ
カテゴリー不動産投資

こんにちは！ライフアートエージェンシィです！

不動産投資は節税になることをご存知の人もいると思います。

住民税や所得税を節税することができ、相続税の節税にも不動産投資は有効です。

ではどのように、不動産投資をすれば節税することができるのか。

この記事では不動産投資をして節税する方法をシミュレーションを交えて紹介します。

この記事を参考にして不動産投資で節税対策をしてみてください！

この記事を読むとわかること

・不動産投資で住民税、所得税を節税する仕組み

・不動産投資で相続税を節税する仕組み

・不動産投資の節税失敗例

・不動産投資の節税シミュレーション

不動産投資で住民税、所得税を節税する仕組み

まずは国民が基本的に払う、住民税と所得税の節税の仕組みを解説していきます。

不動産投資には収入の種類がいくつかあります。

土地や不動産などの貸付け
地上権などの権利設定および貸付け
船舶や航空機の貸付け

これらは全て不動産所得です。

所得とつくその名の通り、不動産所得には所得税が課税されます。

しかし、赤字になってしまった場合は申告することで会社員などの所得と損益通算が可能です。

この損益通算が節税対策になります。

損益通算とは、不動産投資による所得と会社員などで働いた際の所得を合算して税金を計算することをいいます。

例えば、サラリーマンが副業で不動産投資をしているとします。

その場合所得税は給与から自動的に納税されます。

そのサラリーマンが行っている不動産投資が赤字だった場合、所得を損益通算により合算するため、不動産投資での赤字の分だけすでに納税済みの所得税を還付してもらうことができるのです。

これにより、結果として所得税や住民税の節税ができるという仕組みです。

不動産所得は以下の計算式で算出されます。

期間中の不動産収入額　－　必要経費　＝　不動産所得

必要経費とは、不動産収入を得るために必要となる費用のことで、以下のものなどがあげられます。

不動産管理費
修繕費
修繕積立金
管理会社への委託料
ローン利息
税金
減価償却費
損害保険料など

この不動産所得が赤字で給与などの課税所得額と合わせて損益計算をすると税率が変わる可能性があります。

不動産投資で仮に赤字が出ても合算した課税所得の税率が下がれば節税効果が発生る仕組みです。

課税所得金額	税率	控除される金額
1,000円～194万9,000円	5％	0円
195万円～329万9,000円	10％	9万7,500円
330万円～694万9,000円	20％	42万7,500円
695万円～899万9,000円	23％	63万6,000円
900万円～1,799万9,000円	33％	153万6,000円
1,800万円～3,999万9,000円	40％	279万6,000円
4,000万円以上	45％	479万6,000円

不動産投資で相続税を節税する仕組み

相続税とは

相続税は、財産を残して亡くなった人から財産を相続した際に発生する税金です。

この相続税には基礎控除があります。

基礎控除額は【3,000万円＋600万円×法定相続人】という式で算定されます。

この相続税は、被相続人(財産を残して亡くなった人)の相続税評価額が基礎控除額を超えた場合に支払う必要が発生します。

相続税評価額は被相続人の残した財産を金銭的な価値に換算し、その合計金額を指します。

例えば、被相続人が現金1億円を保有していれば1億円がそのまま相続税評価額となります。

一方、その1億円で不動産を購入し、集合住宅経営を行えば様々な理由から相続税評価額を低くすることができます。

そして、相続税は相続税評価額による累進課税制度を用いているので、相続税評価額が低くなればその分相続税の節税対策になります。

これが基本的な相続税の仕組みです。

不動産投資で相続税の税金対策ができる仕組み

相続税は、相続するお金を現金1億円のまま相続すると、その1億円が相続評価額となります。

しかしその1億円で不動産を購入すると、財産としての評価額が下がり、結果、相続税の税金対策になるというのが基本の仕組みです。

さらに詳しく説明していきます。

前述の通り、現金1億円は相続した場合は額面通り1億円の相続評価額になってしまいます。

一方、賃貸用の不動産を購入したとします。

不動産の評価は路線価のほかに賃貸している点などが考慮され、額面の約5〜6割で評価されます。

つまり、約5000〜6000万円前後の相続評価額となります。

相続税の仕組みでも説明しましたが、、相続する財産の評価額から基礎控除額を引いて相続税率をかけて算出されるので、相続評価額が低いほど支払わねばならない相続税が少なくなり、節税になるというわけです。

不動産投資による節税の失敗例

ここまでで、不動産投資を活用して住民税、所得税、相続税の節税の仕組みを理解してもらいました。

次に、不動産投資で節税をしようと計画をしていたんだけど失敗してしまった！という失敗例を紹介していきます。

失敗例を反面教師にして同じ失敗を回避してください！

投資物件の売却タイミングを誤る

不動産投資で最も大きな所得に繋がる可能性が高いのは不動産売却時です。

不動産投資の基本的な出口戦略の1つに物件売却があります。

不動産売却で得た利益には譲渡所得税がかかります。

この不動産の譲渡所得はは物件の所有期間で性質が変化します。

所有期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」、所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」となり、長期譲渡所得の場合は20％、短期譲渡所得の場合、税率は39％と大きく差が出ます。

物件を5年未満で売却すると税率が約2倍になってしまうので売却のタイミングをよく考える必要が出てきます。

	所得税	住民税	合計
長期譲渡所得（5年以上）	15％	5％	20％
短期譲渡所得（5年未満）	30％	9％	39％

例をもちいて長期譲渡所得の場合と、短期譲渡所得の場合を比べてみたいと思います。

物件の売却金額は1,000万円と想定します。

【長期譲渡所得】
所得税・・・1,000万円×15％＝150万円
住民税・・・1,000万円×5％＝50万円
復興特別所得税・・・150万円×2.1%＝31,500円
税金の合計＝203万1,500円

【短期譲渡所得】
所得税・・・1,00万円×30％＝300万円
住民税・・・1,000万円×9％＝90万円
復興特別所得税・・・300万円×2.1%＝63,000円
税金の合計＝396万3,000円

比較すると193万1,500円もの差が発生することになります。

ですのでしっかりと売却のタイミングを考慮して節税対策をしましょう。

物件空室による赤字の発生

不動産投資による赤字の発生は節税効果があるといいましたが、赤字が大きすぎては節税もできますが、キャッシュフローが非常に悪くなり節税によるメリットよりもデメリットが大きくなってしまいます。

経費などをしっかりと適切に使用するのはもちろんですが、物件の空室の発生が長い期間に及ぶと不動産投資での赤字が大きくなっていきます。

更に空室期間が長くなると事業としてのモデルが良くないという判断になり、ローンの金利や管理費、修繕積立金などが値上がりする可能性もあるので注意が必要です。

不動産投資での節税シミュレーション

住民税、所得税の節税シミュレーション

【想定条件】給与収入500万円、不動産赤字60万円の場合を想定

【所得税の計算】
給与収入：500万円
手取り金額：356万円
課税所得金額：240万円
所得税税率：10%
所得税控除額：9万7,500円
所得税：14万2,500円

【所得税計算：不動産で赤字－60万円のとき】
課税所得金額：240円－60万円＝180万
所得税税率：5%
所得税控除額：0円
所得税：9万円

上記による所得税の減額分は、5万2,5000円です。

【住民税の計算】
手取り金額：356万円
課税所得金額：240万円
所得税税率：10%
所得税控除額：9万7,500円
所得税：14万2,500円

【住民税計算：不動産で赤字－60万円のとき】
課税所得金額：423万1,320円－60万円＝363万1,320円
240円－60万円＝180万
所得税税率：5%
均等割額：5,000円
住民税：9万5,000円

上記による住民税の減額分は4万7,500円です。

これにより、所得税と住民税の合算減額は14万7,500円となります。

500万円の給与分だけだと所得税14万円、住民税25万円となるので、大きく節税できることがわかります。